Mietminderung / Verschulden / Kündigung

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger in Freising. Im Dezember 2008 haben sie den Vermietern mitgeteilt, dass sich im Haus wegen Baumängeln Schimmel und Kondenswasser bilden. Im anschließenden Ortstermin brachten die Vermieter den Mietern gegenüber zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter dafür verantwortlich ist. Die Mieter haben anschließend die Miete um 20 Prozent gemindert. Als der Mietrückstand die Höhe von 3.410 Euro erreichte, kündigten die Vermieter mit Schreiben vom 7. Januar 2010 das Mietverhältnis fristlos und erhoben Räumungs- und Zahlungsklage. Das Amtsgericht Freising hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung berechtigten Mangel der Mietsache verneint und der Klage der Vermieter im vollen Umfang stattgegeben.

Auf die Berufung der Mieter, welche erst im Berufungsverfahren den Mietrückstand ausgeglichen und die weiteren Mieten unter Vorbehalt bezahlt hatten, hat das Landgericht Landshut die Mieter zur Zahlung der Zinsen auf den erledigten Zahlungsanspruch verurteilt und die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass die Mieter an der Nichtzahlung der Miete kein Verschulden treffe und der Mietrückstand bis Ende des Berufungsverfahrens ausgeglichen wurde. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig handelt. Dies gilt auch in Fällen, in denen der Mieter die Ursache des Mangels, hier Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann dem Risiko einer fristlosen Kündigung begegnen, indem er die Mieten unter Vorbehalt zahlt und eine gerichtliche Klärung abwartet. Den beklagten Mietern musste sich die Vermutung regelrecht aufdrängen, dass zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit der Wohnung bedingten und ein intensiveres Lüftungsverhalten erforderten. Schließlich haben die Mieter die Mietminderung erst im Laufe des Berufungsverfahrens und nicht innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage ausgeglichen, sodass dieser stattzugeben war.

Kommentar: Das Urteil ist problematisch, wenn auch im Ergebnis nachvollziehbar. Problematisch deshalb, weil Mieter die Möglichkeit haben müssen, das Recht der Mietminderung ohne Angst vor einer Kündigung geltend zu machen. Sollten die Anforderungen für die Annahme des Verschuldens des Mieters bei der Beurteilung der Ursachen eines Mangels der Mietsache zu niedrig angesetzt werden, würde dies zur praktischen Amputation des gesetzlich verankerten Mietminderungsrechts führen. Nachvollziehbar ist das Urteil aber auch, weil die eine Schimmelpilzbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit auch höhere Anforderungen zum Beispiel an Lüftungs- und Heizverhalten nahe legt. Mieter sollten deshalb vor einer Mietminderung grundsätzlich zunächst Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einholen. Wichtig ist auch, dass im Fall einer Räumungsklage die Schonfrist dazu genutzt wird, den Mietrückstand unter dem Vorbehalt der Rückforderung auszugleichen, um der Gefahr einer Räumung entgegenzuwirken.