Mietminderung wegen Lärm auf einer Nachbarbaustelle

Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR  31/18

Der Mieter hatte aufgrund der von einer circa 40 Meter entfernten Nachbarbaustelle ausgehenden Lärm- und Staubbelastungen die Miete um zehn Prozent gemindert. Zu Mietbeginn hatte sich dort noch eine Baulücke befunden. Die Vermieterin erkannte die Mietminderung nicht an und verklagte den Mieter auf Zahlung der ungeminderten Miete. Das Landgericht wies die Klage ab, da der Mieter aufgrund der Beeinträchtigungen die Miete zu Recht gemindert habe.

Die Bundesrichter hingegen hoben das Urteil auf und verwiesen die Sache zur erneuten Prüfung an das Landgericht zurück, da das Berufungsgericht  bereits das Vorliegen eines Mangels nicht ausreichend geprüft hatte. Das Landgericht hätte erörtern müssen, welche Regelungen die Vertragsparteien in Kenntnis zukünftiger Lärmbelästigungen getroffen hätten. Darüber hinaus sei die Darlegungs- und Beweislast der Mieter- sowie Vermieterseite zu beachten. Die Mieter hätten jeweils konkret und nachvollziehbar die Erheblichkeit der Beeinträchtigungen darzulegen. Die Vorlage eines Lärmprotokolls sei zwar nicht nötig. Erforderlich seien jedoch Angaben hinsichtlich der Art der Beeinträchtigungen, des zeitlichen Umfangs sowie der jeweiligen Intensität. Die Vermieterseite habe darzulegen beziehungsweise zu beweisen, dass ihr keine nachbarrechtlichen Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegenüber dem Lärmverursacher zustünden. Diese lägen jedenfalls nicht vor, soweit die von der Baustelle ausgehenden Beeinträchtigungen ortsüblich oder unwesentlich seien. In diesen Fällen habe auch der Mieter keinen Minderungsanspruch. Der Mieter könne vom Vermieter nicht mehr verlangen, als dieser gegenüber dem Nachbarn durchsetzen könne.

Kommentar: Der BGH setzt die Hürden für die Durchsetzung einer Mietminderung bei von einem Nachbargrundstück ausgehendem Baulärm sehr hoch. Bei gewöhnlichen und insoweit typischerweise auftretenden Beeinträchtigungen ist hiernach eine Mietminderung häufig ausgeschlossen. Neben der ohnehin erforderlichen Darlegung einer erheblichen Beeinträchtigung haben die Mieter zu berücksichtigen, ob dem Vermieter gegenüber dem lärmverursachenden Nachbareigentümer Ausgleichsansprüche zustünden. Diese dürften ihm ohnehin nur in Ausnahmefällen bei übermäßigen Beeinträchtigungen zustehen. Vorliegen müssten insoweit außergewöhnlich lärmintensive Arbeiten, die unter Umständen auch außerhalb der üblichen Zeiten erfolgen. Die Vorgaben der Rechtsprechung führen daher zu einer erheblichen Einschränkung des Mietminderungsanspruchs, der an sich lediglich eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Mieterseite voraussetzt.