Mietpreisbremse: Rüge bei Staffelmiete

Verstößt ein Vermieter bei der Höhe einer Staffelmiete gegen die Mietpreisbremse, reicht eine Rüge. Mieter müssen nicht für jede weitere Mietstaffel erneut rügen, so der Bundesgerichtshof.

Versäumnisurteil vom 30. März 2022 – VIII ZR 279/21

Vermieter und Mieter sind durch eine Staffelmietvereinbarung verbunden. Nachdem der Mieter einen Verstoß gegen die geltende Mietpreisbremse gerügt und eine umfassende Auskunft gefordert hatte, die ihm der Vermieter vorenthielt, erhob er Klage auf Rückzahlung der aus seiner Sicht zu viel gezahlten Miete. Das Amtsgericht verurteilte den Vermieter auf Rückzahlung für den Zeitraum bis zur erklärten Rüge, nicht hingegen für die Zeit ab Geltung der weiteren Mietstaffel, die erst nach der Rüge in Kraft getreten war. Es hätte eine erneute Rüge wegen einer erhöhten Miete erfolgen müssen. Dieser Ansicht schloss sich das Landgericht an.

Der BGH hingegen verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Mieten für den gesamten Zeitraum ab der Rügeanzeige. Diese gelte auch für sämtliche weitere Staffelmieten und hätte daher vom Mieter nicht wiederholt werden müssen. Es sei lediglich erforderlich, die konkrete Berechnung der höchstzulässigen Miete mit Inkrafttreten jeder weiteren Staffel unter Beachtung der zu dem Zeitpunkt ortsüblichen Miete sowie unter Berücksichtigung des allenfalls möglichen zehnprozentigen Aufschlags vorzunehmen. Bei Staffelmietvereinbarungen seien regelmäßig weitere deutliche Mietsprünge vorhanden, sodass die Rückforderungsansprüche für die Mieterseite nicht erschwert werden dürfen. Mit Erhebung der Rüge bestünde ohnehin auf der Vermieterseite Kenntnis, aus welchem Grund sowie in welcher Höhe Rückforderungen geltend gemacht werden. Diese gelte insoweit erst recht auch für die weiteren Staffeln, ohne dass die Vermieterseite jeweils eine weitere Rüge erwarte.

Kommentar: Die Rechtsprechung des BGH überzeugt. Das Erfordernis einer jeweils weiteren Rüge wegen einer überhöhten Miete zu Beginn jeder weiteren Staffel wäre nicht vermittelbar und würde Rückforderungsansprüche bei Vorliegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse, die sich aufgrund vieler Ausnahmen ohnehin oftmals als „stumpfes Schwert“ erweist, unnötig erschweren. Zudem ist nunmehr seit April 2020 für Neuverträge geregelt, dass nicht erst ab der Rüge eines Verstoßes gegen die Regelung der Mietpreisbremse, sondern von Mietvertragsbeginn an überzahlte Mieten zurückgefordert werden können – wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn erfolgt.