Mietpreisbremse: Zulässige Miete bei falscher Auskunft über Modernisierungs­maßnahmen

Urteil vom 27. November 2024 – VIII ZR 36/23

Die Mieterin einer Wohnung in Berlin macht eine Rückzahlung überzahlter Mieten unter Hinweis auf die Mietpreisbremse geltend. Die Miete sei um mehr als 700 Euro monatlich überhöht. In den Vorinstanzen hatte die Mieterin hiermit Erfolg. Die Miete dürfe allenfalls zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine höhere Miete könne auch nicht mit einer vor Vertragsabschluss erfolgten Modernisierung begründet werden, da es vorliegend an einer wirksamen Auskunft im Mietvertrag fehle.

Der BGH hingegen hob das Urteil des Landgerichts auf. Nach dem Gesetz gilt die Mietpreisbremse nicht nach einer umfassenden Modernisierung, die praktisch mit einem Neubau vergleichbar wäre. Diese Ausnahme war erkennbar nicht gegeben. Wurden jedoch in den letzten drei Jahren vor Anmietung einfache Modernisierungen veranlasst, könne die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der in einem Bestandsmietverhältnis als Mieterhöhung zulässig wäre. Auf diese Regelung könne die Vermieterseite sich jedoch nur berufen, soweit dieser Umstand im Mietvertrag mitgeteilt wurde. Hierbei käme es nicht darauf an, dass die Vermieterin unzutreffend darauf hingewiesen hatte, dass die Wohnung umfassend modernisiert worden sei. Die erteilte Auskunft umfasse daher auch den Fall, bei dem lediglich eine einfache Modernisierung erfolgt sei. Umfassende sowie einfache Modernisierungen würden sich lediglich durch den Umfang der Maßnahmen und deren qualitativen Auswirkungen auf den Zustand der Wohnung unterscheiden. Unbeachtlich sei hierbei der im Mietvertrag fehlende Hinweis, dass die Maßnahmen in den letzten drei Jahren erfolgt seien. Die Mieterseite solle lediglich über den nach Auffassung der Vermieterseite vorliegenden Ausnahmetatbestand informiert werden. Eine Information über den Modernisierungszeitpunkt hätte hiernach für die Mieterseite keinen weiteren Erkenntnisgewinn zur Folge. Ohnehin bestünde für die Mieterseite ein entsprechender Auskunftsanspruch, um eine Einschätzung der Erfolgsaussichten vornehmen zu können. Das Landgericht habe daher in einem erneuten Verfahren zu klären, ob eine einfache Modernisierung in den letzten drei Jahren erfolgt sei.

Dabei sei auch zu berücksichtigen, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt wurden und in welchem Umfang sie zu einer Werterhöhung der Wohnung geführt haben. Zudem müsse geprüft werden, ob die durchgeführten Arbeiten tatsächlich einer regulären Modernisierung im Sinne des Gesetzes entsprechen oder ob es sich lediglich um Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Kommentar: In Mietverträgen wird häufig auf eine angeblich erfolgte umfassende Modernisierung hingewiesen, um eine Ausnahme zur Mietpreisbremse zu begründen. Eine altersbedingt erforderliche Renovierung der Wohnung sowie beispielsweise der Einbau einer neuen Küche beziehungsweise neuer Sanitäreinrichtungen führt nicht zum Ausschluss der Mietpreisbremse. Zu prüfen wäre lediglich, ob entsprechende Maßnahmen einen Modernisierungszuschlag ermöglicht hätten. Die Einholung von Rechtsrat ist daher geboten.