Mietpreisbremse – zulässige Miete bei Neuvermietung

Urteil vom 19. Juli 23 – VIII ZR 229/22

Der Mieter einer 38 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin hatte seinen Vermieter auf Reduzierung der Miete verklagt. Er ging davon aus, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorlag und forderte eine Senkung der Miete von anfangs 11,98 Euro pro Quadratmeter auf das ortsübliche Niveau von 6,65 Euro pro Quadratmeter zuzüglich eines nach den Regelungen der Mietpreisbremse erlaubten Zuschlags von zehn Prozent, das heißt auf 7,32 Euro pro Quadratmeter. Der Vermieter berief sich auf die bestehende gesetzliche Ausnahmeregelung, dass er jedenfalls die Miete, die bereits der Vormieter bezahlt hatte, verlangen dürfe. Diese Miete betrug 10,99 Euro pro Quadratmeter.

Jedoch war auch der Vertrag mit dem unmittelbaren Vormieter ebenso nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse zustande gekommen. Der Vor-Vormieter hingegen hatte noch 10 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Dieser Mietvertrag war vor 2015 und mithin noch vor Begründung der Mietpreisbremse in Berlin geschlossen worden. Das Landgericht entschied, dass der Vermieter sich nicht auf die zuvor vom Vormieter gezahlte Miete berufen könne, da diese bereits einen Verstoß gegen die Mietpreisbremsenverordnung darstellt. Maßgeblich sei vorliegend daher die letzte vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vom damaligen Vor-Vormieter gezahlte Nettomiete.

Der BGH hat diese Rechtsprechung bestätigt. Die mit dem letzten Vormieter vereinbarte Miete sei überhöht gewesen. Sodann könne sich ein Vermieter lediglich auf eine noch zulässige – geschuldete – Vormiete berufen. Nur insoweit genieße ein Vermieter bei Abschluss eines Neuvertrags ein schützenswertes Interesse. Auch mit dem Vormieter hätte daher lediglich eine zulässige Miete in derselben Höhe, das heißt:
10,00 Euro pro Quadratmeter, vereinbart werden dürfen. Diese sei die „zulässige“ Miete im Sinne der gesetzlichen Regelung. Die mit dem Mieter im jüngsten Mietvertrag vereinbarte Miete sei zwar überhöht, konnte jedoch gleichzeitig auf die noch zulässige Miete von 10 Euro pro Quadratmeter, die der Vor-Vormieter gezahlt hatte, gesenkt werden.

Kommentar: Im vorliegenden Fall konnte zumindest eine Senkung der Miete auf die Vor-Vormiete durchgesetzt werden, die insoweit als noch zulässig vereinbart werden konnte. Vermieter berufen sich regelmäßig bei einer überhöhten Neuvertragsmiete auf die vermeintlich zulässige Vormiete, die in identischer Höhe lag und daher auch bei dem neu begründeten Mietverhältnis zulässig sei. Hier gilt es jedoch zu überprüfen, ob nicht bereits diese Miete zu hoch lag und einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse begründete. In diesen Fällen kommt es insoweit auf die Ermittlung der tatsächlich zulässigen Vor-Vormiete an. Den Mietern steht gegenüber der Vermieterseite auch diesbezüglich ein Auskunftsanspruch zu. Aufgrund der Komplexität dieser Rechtsmaterie sollte jeweils eine umfassende Rechtsberatung durch den Mieterverein in Anspruch genommen werden.