Mietrückstandsausgleich führt nicht zur Unwirksamkeit ordentlicher Kündigung
Der Vermieter kündigte wegen rückständiger Mieten das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Diese beiden Kündigungen wiederholte der Vermieter auch im daraufhin erfolgten Räumungsprozess.
Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 307/21
Der Vermieter kündigte wegen rückständiger Mieten das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Diese beiden Kündigungen wiederholte der Vermieter auch im daraufhin erfolgten Räumungsprozess, in dem der Mieter innerhalb der sogenannten „Schonfrist“ von zwei Monaten für einen Zahlungsausgleich sorgte, der nach der gesetzlichen Regelung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zur Folge hatte. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter gleichwohl wegen der gleichzeitig erhobenen fristgemäßen Kündigung auf Räumung, die trotz der erfolgten Zahlung noch Bestand hätte. Das Landgericht Berlin war hingegen der Auffassung, dass mit der Zahlung der Mietrückstände nicht nur die fristlose, sondern auch die fristgemäße Kündigung erledigt sei und wies den Räumungsanspruch ab.
Der BGH hingegen weist erneut unter Hinweis auf die eindeutigen gesetzlichen Regelungen darauf hin, dass mit der Zahlung lediglich die fristlose Kündigung unwirksam werde. Eine auf den Mietrückstand zugleich gestützte ordentliche Kündigung bleibe von der erfolgten Nachzahlung unberührt und mithin wirksam. Auch bestünde kein Anlass für eine entsprechende Anwendung der für die fristlose Kündigung geltenden Regelung. Entgegen der Ansicht des Landgerichts habe sich der Gesetzgeber zudem bisher nicht lediglich passiv verhalten. Vielmehr seien entsprechende Gesetzesvorhaben bislang ausdrücklich zurückgewiesen und daher kein Anlass für Änderungen gesehen worden. Daher seien die Gerichte auch weiterhin an die geltende Rechtslage gebunden.
Kommentar: Der BGH setzt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort. Das Landgericht hatte erneut den Versuch unternommen, dass mit der Nachzahlung von Mietrückständen nicht lediglich die fristlose, sondern auch die fristgemäße Kündigung, die ohnehin häufig lediglich den Mietern einen unwesentlichen Aufschub der Räumung gewährt, entfällt. Aufgrund der eindeutigen Rechtslage kann jedoch eine an sich wünschenswerte Regelung nicht entsprechend auf eine fristgemäße Kündigung übertragen werden. Hier hat der Gesetzgeber daher unbedingt eine den Mieter schützende Regelung zu schaffen, die bei einem rechtzeitigen Ausgleich eines Mietrückstands auch die fristgemäße Kündigung entfallen lässt.
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