Mietsicherheit / Rückzahlung durch den Ersteher

Auf den Ersteher eines vermieteten Grundstücks im Zwangsvollstreckungsverfahren geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietsicherheit an den Mieter kraft Gesetzes auch dann über, wenn er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter nicht ausgehändigt bekommen hat.

BGH, Urteil vom 07. März 2012 – XII ZR 13/10

Der klagende Mieter zahlte für die in Braunschweig angemieteten gewerblichen Räume an den Vermieter eine Mietsicherheit, die dieser nicht getrennt von seinem Vermögen anlegte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters, wurde die Mietsache versteigert. Der Mieter verlangte daraufhin von dem beklagten Ersteher u.a. die Auszahlung der fälligen Mietsicherheit.

Das Amtsgericht Braunschweig hat der Klage des Mieters stattgegeben. In der Berufungsinstanz wurde die Klage vom Landgericht Braunschweig jedoch abgewiesen. Die vom Mieter eingelegte Revision war erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Pflicht für die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher übergeht. Ob und unter welchen Voraussetzungen für den Ersteher es möglich ist, bei dem Voreigentümer Rückgriff zu nehmen – was von dem Landgericht Braunschweig angenommen wurde – ist nicht entscheidungserheblich. Die Pflicht zur Erfüllung der in die Versteigerungsbedingungen fallenden Mieterrechte ist davon nicht abhängig. Auch der Erwerber im Zwangsvollstreckungsverfahren ist dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung der Mietsicherheit ohne Rücksicht darauf verpflichtet, ob er die Mietsicherheit vom früheren Vermieter ausgehändigt bekommen hat oder noch erhalten kann.

Kommentar: Die klarstellende Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist zu begrüßen. Durch die Mietrechtsreform entfiel die früher vorliegende Voraussetzung, dass die Mietsicherheit dem Erwerber ausgehändigt wird oder dieser dem früheren Vermieter gegenüber Verpflichtung zur Auszahlung übernimmt, nicht mehr. Darunter fällt auch das Insolvenzrisiko des früheren Vermieters, wenn die Mietsicherheit nicht insolventsicher angelegt war oder an den Erwerber in der Zwangsversteigerung nicht übergeben wurde. Aus diesem Grunde ist die vom Bundesgerichtshof angenommene Rückzahlungspflicht der Kaution durch den Erwerber in der Zwangsversteigerung nur zu begrüßen.