Mietvertrag mit Kündigungsausschluss

BGH, Beschluss vom 23. August 2016- VIII ZR 23/16

Mieter und Vermieter hatten in einem Formularmietvertrag vereinbart: „Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 23/16) entschied, dass ein derartiger beiderseitiger Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag wirksam ist.  Durch den Kündigungs-ausschluss für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsschluss für die Parteien des Mietvertrages  wird der Mieter nach dem Gebot von Treu und Glauben nicht unangemessen benachteiligt. Entscheidend ist, dass die erstmalige Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums erklärt werden kann. Das ist hier nach dem Wortlaut der Vertragsklausel möglich. Danach sind Mieter und Vermieter für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden. Eine Kündigung noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne „zum Ablauf dieses Zeitraums“ ist aber unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig.

Anders, wenn der Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschritten wird. Das wäre dann anzunehmen, wenn die Vertragsklausel festlegen würde, dass eine ordentliche Kündigung erstmals „nach Ablauf der vier Jahre“ zulässig wäre.

Kommentar: Der Beschluss setzt die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes fort. Danach benachteiligt ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraum-Mietvertrag den Mieter dann nicht unangemessen, wenn entsprechend der gesetzlichen Regelung zur Staffelmiete die Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer von bis zu vier Jahren ausgeschlossen wird. Weil das Gericht festgestellt hat, dass der Kündigungsausschluss im Einklang mit dieser Regelung steht, ist die Wirksamkeit des Kündigungsverzichts angenommen worden.