Mischmietverhältnis / Eigenbedarf nur an Wohnräumen

BGH, Urteil vom 1. Juli 2015- VIII ZR 14/15

Eine Wohnraumkündigung aus Gründen des Eigenbedarfs ist im Falle eines Mischmietverhältnisses ausreichend, wenn die Räume überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.

Die Mieter bewohnen seit 1996 ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen des Vermieters in der Umgebung von Starnberg. Sie nutzen das große Bauernhaus mit Nebenräumen vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im April 2012 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er mit dem Wunsch, seine 28-jährige Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die noch in seinem Haushalt leben, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen. Das Amtsgericht Starnberg wies die Räumungsklage ab, weil der geltend gemachte Eigenbedarf sich lediglich auf die Wohnräume und nicht auf die dazugehörigen Gewerberäume erstreckte. Das Landgericht München hat demgegenüber der Klage stattgegeben. Die Revision der Mieter blieb ohne Erfolg. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes steht der Kündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nicht entgegen, dass die Eigenbedarfsperson nur die Wohnräume nutzen wolle und ein Bedarf an den gewerblich genutzten Flächen nicht bestehe. Richtig sei insoweit, dass ein Mischmietverhältnis, welches hier aufgrund der überwiegenden Wohnnutzung hier als Wohnraummietverhältnis einzustufen war, nur in seiner Gesamtheit gekündigt werden könne. Dies besage aber nicht, dass das berechtigte Interesse des Vermieters sich auch auf die gewerblich genutzten Räume beziehen müsse. Bei gewerblich genutzten Räumen hänge die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses ab, weil dort ein Kündigungsschutz nicht bestehe. Die Mieter könnten auch nicht mit dem Einwand des Rechtsmissbrauchs aufgrund eines „weit überhöhten“ Bedarfs gehört werden. Es komme insoweit nicht darauf an, wie groß die zu Wohnzwecken genutzten Flächen sind, weil diese Räume von den Mietern ebenfalls nur mit zwei Personen bewohnt werden.

Kommentar: Die für die Mieter negative Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Karlsruher Richter haben zunächst rechtsfehlerfrei bei dem Vertrag über Wohn- und Gewerbeflächen ein Wohnraummietverhältnis angenommen, weil die Räume überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Der insoweit für die Wohnräume bestehende gesetzliche Kündigungsschutz kann aber nicht ohne weiteres auf die in das Mischmietverhältnis aufgenommene gewerbliche Nutzung der Nebenräume übertragen werden. Nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers unterliegen gewerbliche Räume nicht dem Kündigungsschutz. Die Privilegierung des Gewerbes im Rahmen eines Mischmietverhältnisses, bei dem die Wohnraumnutzung angenommen wird, führt nicht dazu, dass das berechtigte Interesse des Vermieters an den Wohnräumen auch für das Gewerbe gilt. Aus diesem Grund ist den Mietern in vergleichbaren Fällen dringend anzuraten, schon im Vorfeld einer Räumungsklage mit der Vermieterseite den Versuch zu unternehmen, eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Diese könnte zum Beispiel darin bestehen, dass der Wohnraum geräumt wird und die von der Bedarfsperson nicht benötigte Gewerbefläche bei dem bisherigen Mieter verbleibt.