Modernisierungsmieterhöhung: Aufteilung der Kosten nach Gewerken nicht erforderlich

Die Vermieterin eines Mehrfamilienhauses hat nach einer Modernisierung in den Wohnungen sowie am Gebäude die Miete erhöht. In der Anlage zum Erhöhungsschreiben war eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ beigefügt. Diese enthielt Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierauf jeweils angefallenen Gesamtkosten, den jeweils nach Abzug der Instandhaltungskosten verbleibenden Modernisierungsanteil sowie die sich hieraus ergebene Berechnung der Mieterhöhung. Der Mieter hielt diese pauschale Darstellung für nicht ausreichend und die Erhöhung bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Mit seiner Feststellungsklage sollte geklärt werden, dass der Vermieterin ein Mieterhöhungsanspruch nicht zustünde.

Das Landgericht gab dem Mieter recht. Jedenfalls bei umfassenden sowie mit hohen Kosten verbundenen Maßnahmen, die auch außerhalb der Wohnungen erfolgten, sei hinsichtlich der formellen Anforderungen eine Untergliederung nach verschiedenen Gewerken oder konkreten Arbeitsschritten erforderlich. Nur so können Mieter den Kostenansatz auf Plausibilität sowie insbesondere im Hinblick auf die nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten überprüfen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hingegen gab der Vermieterin recht. Die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung seien bereits erfüllt, wenn für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme die angefallenen Kosten in einer Gesamtsumme enthalten sowie der nicht umlagefähige Instandsetzungsanteil durch Angabe eines Prozentsatzes oder eines ausgewiesenen Betrags kenntlich gemacht werde. Dies würde auch für umfassende und kostenträchtige bauliche Veränderungen oder Maßnahmen, die außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäudeteilen erfolgten, gelten. Die Hürden für eine Mieterhöhung dürften in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Eine Überspannung der Anforderungen könnte andernfalls dazu führen, dass an sich berechtigte Mieterhöhungen nicht durchsetzbar wären oder für die Vermieter kein Anreiz mehr für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vorläge. Ob die Erhöhungsbeträge zutreffend erhoben werden, sei auf der Ebene einer inhaltlichen Überprüfung, die das Landgericht nunmehr in einem erneuten Verfahren vorzunehmen habe, zu klären.

Kommentar: Die Entscheidung ist nicht überraschend, da der BGH bereits in der Vergangenheit die Anforderungen der formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung heruntergeschraubt hatte. Daher ist bei einer inhaltlichen Klärung jeweils eine konkrete Überprüfung vorzunehmen, inwieweit die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten ausreichend berücksichtigt worden sind. Es ist den Mietern daher die Einsichtnahme in die Originalbelege hinsichtlich der Klärung der Angemessenheit der zu berücksichtigenden Instandhaltungskosten zu empfehlen beziehungsweise auch von ihrem diesbezüglichen Auskunftsrecht Gebrauch zu machen. Eine ungeprüfte Anerkennung entsprechender Mieterhöhungen sollte nicht erfolgen, zumal die Anteile der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten regelmäßig recht hoch sind und mithin eine nennenswerte Reduzierung der Mietforderung häufig möglich ist.