Modernisierungsmieterhöhung: Kosten für Instandhaltung sind abzuziehen

Urteil vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/19

Die Vermieter hatten unter anderem die 60 Jahre alten Treppenhausfenster, Haus- und Wohnungstüren sowie die Briefkästen austauschen lassen. Trotz des Alters waren die Einrichtungen noch funktionsfähig. Bei der Berechnung der Mieterhöhung setzten die Vermieter die vollen Kosten für diese Maßnahmen an. Die Mieterin erkannte die Erhöhung nicht an, da aus ihrer Sicht die Vermieterin einen Abzug der ersparten Instandsetzungskosten hätte vornehmen müssen. Das Amtsgericht gab der Mieterin recht. Hingegen kam das Landgericht zu dem Ergebnis, die Mieterin hätte nicht dargelegt, dass bezüglich der ausgetauschten Einrichtungen eine Reparatur erforderlich gewesen sei und daher bei der Modernisierungsmieterhöhung ein Abzug hätte vorgenommen werden müssen. Auch der BGH hielt eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich für zulässig. Die Vermieterin hätte jedoch die anteilig ersparten Instandhaltungskosten bei der Berechnung der Mieterhöhung in Abzug bringen müssen. Dies gelte auch in den Fällen, in denen die ausgetauschten Bauteile nicht defekt und daher an sich noch funktionsfähig sind. Ansonsten bestünde für die Vermieter die Möglichkeit, durch eine vorgezogene Modernisierung die jedenfalls später anfallenden Instandhaltungskosten zu umgehen und der Mieterin im Rahmen der Modernisierung diese Kostenanteile in Rechnung zu stellen. Dies ist insbesondere für erneuerte Bauteile, für die ein nicht unerheblicher Teil der Nutzungsdauer bereits verstrichen ist, zu berücksichtigen. Hierbei sei eine Schätzung der zukünftig zu erwartenden Instandhaltungskosten unter Berücksichtigung der üblichen Lebensdauer der betroffenen Teile und des Abnutzungsgrads vorzunehmen.

Kommentar: Die Entscheidung stellt eine Kehrtwende dar und ist zu begrüßen, zumal Reparaturkosten immer vermieterseits zu tragen sind. Bisher haben die Gerichte bei einer Modernisierungsmieterhöhung jedoch lediglich einen Abzug für ersparte Reparaturmaßnahmen, die an sich bereits erforderlich gewesen sind, berücksichtigt. Bei Einrichtungen, die zwar alt waren, aber noch keine Mängel aufwiesen, konnte jeweils der anfallende Gesamtbetrag für den Austausch in Ansatz gebracht werden. Dies sei den Mietern nicht zuzumuten, zumal sie jeweils den Beweis einer bereits schadhaften Einrichtung zu erbringen hätten. Allerdings dürfte auch diese Entscheidung zukünftig Streitigkeiten nicht ausschließen, zumal eine fiktive Berechnung der dem Vermieter ohne die vorgenommene Modernisierung zukünftig anfallenden Instandhaltungskosten sicher nicht einfach ist und je nach der Interessenlage zwischen Vermietern und Mietern regelmäßig unterschiedlich bewertet werden dürfte.