Modernisierungs­mieterhöhung: Musterklage abgewiesen

Urteil vom 18. März 2021 – VIII ZR 305/19

Ein Großvermieter in München kündigte im Dezember 2018 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen gegenüber circa 200 Mietparteien an, die Ende 2019 beginnen sowie bis 2023 andauern würden. Hiermit verbunden war die Ankündigung einer Mieterhöhung, die nach der bis Ende 2018 geltenden gesetzlichen Regelung jährlich elf Prozent der für die Wohnung angefallenen Modernisierungskosten betrug. Ab dem Jahr 2019 wurde diese Grenze auf acht Prozent gesenkt. Zugleich wurde eine Obergrenze eingezogen, laut der sich die Miete in den ersten sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro beziehungsweise bei noch recht niedrigen Mieten um nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter erhöhen darf. Die unterschiedliche Rechtslage führte teilweise zu einer Erhöhung nach alter Rechtslage um bis zu 729 Euro monatlich. Nach der neuen Regelung wäre allenfalls eine Erhöhung um circa 230 Euro monatlich möglich.

Der Mieterverein München hielt die deutlich vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen erklärte Modernisierungsankündigung für verfrüht. Es sollte hierdurch lediglich die alte, für den Vermieter weitergehende Mieterhöhungsmöglichkeit genutzt werden. Der Verein klagte für 145 Mieter im Rahmen einer Musterfeststellungsklage vor dem OLG München zunächst mit Erfolg. Nach Ansicht der Richter fehlte es an einem notwendig engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Ankündigung sowie dem Beginn der Maßnahmen.

Der BGH hingegen gab dem Vermieter recht. Die Planungen für die Maßnahmen seien Ende 2018 weitgehend abgeschlossen gewesen, sodass eine ordnungsgemäße Ankündigung bereits möglich gewesen sei. Es gebe keine zeitliche Maximalvorgabe für den Zeitraum zwischen einer Ankündigung und dem Beginn der Arbeiten. Soweit es einen Stichtag für eine Neuregelung gebe, sei es niemandem vorzuwerfen, wenn er es mit der notwendigen Ankündigung noch bis kurz vor Ende der für ihn günstigeren Rechtslage schaffe.

Kommentar: Die Entscheidung bedeutet für die Mieter teilweise eine Verdoppelung ihrer monatlichen Mietbelastung. Die Vermieterin hatte erkennbar die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme deutlich vor Beginn der Arbeiten sowie Jahre vor Beginn der Mieterhöhung lediglich zwecks Durchsetzung der deutlich höheren Miete auf Basis der alten gesetzlichen Regelung vorgenommen.

Modernisierungsmieterhöhungen haben ohnehin nicht selten eine erhebliche Mehrbelastung und damit verbunden die Vertreibung der alteingesessenen Mieter zur Folge, sodass die deutlich vorzeitige Modernisierungsankündigung im vorliegenden Fall an sich auch als rechtsmissbräuchlich hätte gewertet werden können.