Musik Unterricht in der Wohnung/unerlaubte gewerbliche Nutzung/Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

BGH, Urteil vom 10.04.2013 – VIII ZR 213/12

Der beklagte Mieter zeigte mit Schreiben vom 4. Februar 2011 dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Die Wohnung in Berlin-Charlottenburg wurde 1954 von der Mutter angemietet. Im Jahre 2006 zog auch der Beklagte in die Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen. Mit Schreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist mit Hinweis darauf, dass in der Person des Beklagten, der in das Mietverhältnis eingetreten ist, ein wichtiger Grund vorliegt. Zur Begründung gab der Vermieter an, der Beklagte habe über mehrere Jahre hinweg ohne Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und somit die Wohnung vertragswidrig gewerblich genutzt. Der durch den Gitarrenunterricht verursachte Lärm habe zu Streitigkeiten mit den anderen Mitmietern geführt und den Hausfrieden unzumutbar gestört. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin haben der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen, als bei eine üblichen Wohnnutzung. Eine derartige Erlaubnis kommt bei einem Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa 12 Schüler offenkundig nicht in Betracht. Aus diesem Grunde hat die Kündigung des Vermieters das Mietverhältnis wirksam beendet.

Kommentar: Mit seiner Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof die bisherige Rechtsprechung zur beruflichen bzw. gewerblichen Nutzung einer Wohnung fort. Das Eintrittsrecht beim Tod des Mieters birgt darüber hinaus die Besonderheit, dass ein wichtiger Grund, der zur Kündigung berechtigt, nicht so schwerwiegend sein muss, wie ein zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führende Vertragsverletzung des Mieters in einem laufenden Mietverhältnis. Daraus folgt, dass Umstände, welche für eine fristlose Kündigung in einem laufenden Mietverhältnis noch nicht ausreichen, geeignet sein können, dem Eintrittswilligen beim Tod des Mieters außerordentlich zu kündigen.