Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe der Wohnung

Aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zum 31. Oktober 2011 gaben die Mieter das Einfamilienhaus zum 15. April 2013 heraus und zahlten bis dahin die vereinbarte Miete.

Urteil vom 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16

Aufgrund einer Eigenbedarfskündigung zum 31. Oktober 2011 gaben die Mieter das Einfamilienhaus zum 15. April 2013 heraus und zahlten bis dahin die vereinbarte Miete. Die Vermieter forderten darüber hinaus auf Basis der zugrundeliegenden gesetzlichen Regelung eine Nutzungsentschädigung, die sie anhand der ortsüblichen Neuvertragsmiete berechneten. Das Amts- sowie auch das Landgericht München verurteilten die Mieter zu einer Nachzahlung in Höhe von 7.300,37 Euro auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens. Die Nutzungsentschädigung sei hierbei auf der Grundlage der ermittelten Marktmiete und nicht lediglich anhand der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete, die im Rahmen einer Mieterhöhung zu ermitteln wäre, geschuldet. Der Bundesgerichtshof schließt sich dieser Auffassung an. Die Entschädigung könne sich nicht lediglich an den Grenzen einer normalen Mieterhöhung bemessen, da die Mieterhöhungsregelungen für die Berechnung dieser Beträge nicht anwendbar seien. Der Vermieter solle durch eine Entschädigung auf Basis der Marktmiete von einer positiven Preisentwicklung profitieren können. Anderenfalls müssten sich die Vermieter über einen häufig langen Zeitraum bis zur Räumung auf eine nicht mehr angemessene Nutzungsentschädigung verweisen lassen. Gleichzeitig sollen auch die Mieter einen erheblichen Druck verspüren, um die Mietsache zügig zu räumen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter keine Neuvermietung beabsichtige, sondern das Objekt aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs selbst nutzen will.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist problematisch. Die Mehrkosten für die Mieter fallen auf Basis einer Marktmiete regelmäßig deutlich höher aus und sind nicht kalkulierbar. Gerade langjährige Mieter, die noch eine eher moderate Miete zahlen, könnten durch diese drohenden wirtschaftlichen Risiken auf einen Kündigungswiderspruch und mithin auf eine richterliche Prüfung der Berechtigung der Kündigung verzichten.