Schadensersatzanspruch des Mieters bei Verletzung des Vorkaufsrechts

BGH, Urteil vom 21. Januar  2015 – VIII ZR 51/14

Mieter, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Unterläuft oder vereitelt der Vermieter dieses Vorkaufsrecht, macht er sich schadensersatzpflichtig

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, das nach ihrem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Im Mai 2011 verkaufte der beklagte Vermieter, ohne der Mieterin die Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts einzuräumen, das gesamte in Eigentumswohnungen aufgeteilte Haus an einen Dritten zu einem Gesamtpreis von 1,3 Millionen Euro. Im Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung zum Kauf zum offiziellen Verkehrswert von 266.250 Euro an, obwohl der auf die Wohnung von dem Gesamtpreis entfallender Anteil lediglich 186.571 Euro betrug. Den Differenzbetrag von rund 80.000 Euro macht die Mieterin geltend als Schadensersatz für den durch das Vereiteln des Vorkaufsrechts entgangenen Gewinn.

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-St. Georg als auch das Landgericht Hamburg haben die Klage abgewiesen. Die Revision der Mieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Mitteilung über den Vorkaufsfall den Mieter in die Lage versetzen soll, das gesetzlich eingeräumte Vorkaufsrecht auszuüben und einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen. Wird dies vom Vermieter vereitelt, kann der Mieter den Ersatz des entgangenen Gewinns verlangen, der ihm bei der Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre. Denn der Gesetzgeber will den Mieter nicht nur vor einer Verdrängung aus seiner Wohnung durch Dritte schützen, sondern ihm auch die Möglichkeit einräumen, die Wohnung zu einem Preis zu erwerben, den ein Dritter zu zahlen bereit ist und ihm damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilnehmen lassen. Der Rechtsstreit wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil die für eine abschließende Entscheidung erforderlichen Feststellungen nicht vorlagen.

Kommentar: Die zutreffende Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Bisher ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass die Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis nur dann ersatzfähig sei, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt und der Vermieter anschließend den zustande gekommenen Vertrag nicht erfüllt, sondern die Wohnung an einen Drittkäufer übereignet habe. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof den Anspruch des Mieters auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis auch auf die Fälle ausgedehnt, in denen der Mieter durch Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflicht vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten Kenntnis erlangt und aus diesem Grund von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Mit dieser Entscheidung wird die Position des Mieters wesentlich verbessert. Insbesondere kann der Mieter nach der Übereignung der Wohnung an einen Dritten ohne Ausübung des Vorkaufsrechts den ihm entstandenen Schaden geltend machen.