Schönheitsreparaturen/ Quotenklausel

BGH, Urteil vom 29. Mai  2013 – VIII ZR 285/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung im vom Vermieter verwendeten Mietvertrag, welche hinsichtlich der sog. Quotenklausel als Berechnungsgrundlage einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts vorgibt, ist unwirksam.

Der Beklagte war in der Zeit vom 01.03.2009 bis zum 31.12.2010 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin-Pankow. Der Mietvertrag enthielt hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen auszuführen, unter anderem folgende Regelung. „Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen ….. noch nicht fällig, so hat sich der Mieter nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerbetriebes…“. Nach Übergabe der Wohnung Anfang Januar 2011 holte die Vermieterin hinsichtlich der Dekorationsarbeiten den Kostenvoranschlag eines Gebäudeserviceunternehmens über EUR 3.055,00 ein. Für die Nutzungsdauer von 22 Monaten forderte sie vom Mieter anteilig EUR 1.055,32. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Pankow als auch das Landgericht Berlin haben die Verpflichtung des Mieters, sich anteilig an den Dekorationskosten zu beteiligen, abgelehnt. Auf die Revision der Vermieterin hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die im Mietvertrag geregelte anteilsmäßige Beteiligung des Mieters an den Dekorationsarbeiten unwirksam ist. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Ermittlung des Abgeltungsbetrages aufgrund eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlages vorzunehmen ist. Diese Bestimmung kann zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an den anteiligen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag eine unverbindliche Berechnungsgrundlage darstellt, was das Gericht in früheren Entscheidung angenommen hat. Die Regelung lässt aber auch die naheliegende Deutung zu, dass ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag bindend ist und mögliche Einwendungen des Mieters abgeschnitten werden. Lässt aber eine Bestimmung mehrere mögliche Deutungen zu, ist die kundenfeindlichste Auslegung bei der Beurteilung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen maßgebend. Dies führt zur Unwirksamkeit der von den Parteien getroffenen Regelung hinsichtlich der Kostenbeteiligung an den Dekorationsarbeiten. Sollte sich aus früheren Entscheidungen des Gericht was anderes ergeben, sind die dort gemachten Aussagen durch die neue Rechtsprechung überholt und das Gericht hält an diesen Entscheidungen nicht mehr fest.

Kommentar: Die richtige Entscheidung des Bundesgerichtshofes lässt erkennen, dass die strengen Anforderungen, die bei der Prüfung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen üblich sind, mittlerweile auch den Eingang in das Mietrecht, bei der Auslegung und Interpretation von Mietverträgen gefunden haben. Auch wenn die Karlsruher Richter ausführen, dass eine quotenmäßige Beteiligung an den Schönheitsreparaturen vor Ablauf der fälligen Dekorationsintervallen den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen benachteiligt, dürfte es für die Vermieterseite erheblich schwieriger werden, diese Verpflichtung in der Zukunft wirksam auf die Mieter abzuwälzen. Ist aber die Quotenklausel im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter nach Ende des Mietvertrages weder renovieren noch sich an den Kosten beteiligen, wenn die im Vertrag wirksam vereinbarten Renovierungsfristen nicht abgelaufen sind.