Schönheitsreparaturen: Zustand der Wohnung zu Mietbeginn ist durch Mieterseite zu beweisen

Beschluss vom 30. Januar 2024 – VIII ZB 43/23

Bei Mietende gab es Streit über die Schönheitsreparaturen. Die Mieterin hielt die Renovierungsklausel für unwirksam, weil ihr die Wohnung zu Mietbeginn unrenoviert übergeben worden und sie daher nach der Rechtsprechung nicht zur Renovierung verpflichtet gewesen sei. Sie habe auch keinen angemessenen Geldersatz hierfür erhalten. Die Vermieterin bestritt den unrenovierten Zustand zu Mietbeginn. Ohnehin hätte dieser durch die Mieterin bewiesen werden müssen. Die Mieterin trug vor, dass es dem gesetzlichen Leitbild entspreche, dass die Vermieterseite grundsätzlich Schönheitsreparaturen zu veranlassen habe und daher die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel durch Beweis seitens der Vermieterin hätte entkräftet werden müssen, dass die Wohnung tatsächlich renoviert vermietet worden sei. Die Vorinstanzen entschieden jedoch zugunsten der Vermieterin. Auch der BGH kommt zu diesem Ergebnis. Zwar sei eine Renovierungsklausel unwirksam bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung ohne einen angemessenen Ausgleich für den unrenovierten Zustand. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Umstände läge aber auf Mieterseite, da sich diese auf die für sie günstige Rechtsfolge berufe. Den Beweis, dass die Wohnung tatsächlich bei Mietbeginn unrenoviert war, konnte sie nicht führen, sodass zugunsten der Vermieterin zu entscheiden war.

Kommentar: Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung. Unstrittig besteht keine Renovierungspflicht bei Mietende, soweit die Wohnung ohne einen angemessenen finanziellen Ausgleich unrenoviert vermietet wurde. Ebenso wird erneut der Mieterseite die Beweislast für den Renovierungszustand bei Mietbeginn auferlegt. Hier bestehen Bedenken, zumal vermieterseits regelmäßig in Formularmietverträgen festgehalten wird, dass die Wohnung vermeintlich in einem nicht renovierungsbedürftigen Zustand vermietet werde. Dieser Hinweis soll insoweit die Wirksamkeit der Renovierungsregelung sicherstellen. Hierbei ist zu bedenken, dass zumeist der Mieterseite die Tragweite dieser vorformulierten Klausel nicht bewusst ist und im Übrigen vor Abschluss eines Mietvertrags generell für diese auch keine Einflussmöglichkeit bezüglich einzelner vorformulierter Regelungen existiert. Der Mieterseite ist daher zu Mietbeginn unbedingt zu empfehlen, den tatsächlichen Zustand unter Zeugen sowie durch Fotos beweisbar festzuhalten.