Separate Vermietung von Wohnung und Keller – einheitliches Mietverhältnis

Urteil vom 5. Juli 2023 – VIII ZR 94/21

Die Mieter rügten einen aus ihrer Sicht bestehenden Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Sie hatten mit der Vermieterin am gleichen Tag einen Wohnungsmietvertrag für monatlich 850 Euro netto kalt sowie eine „Kellernutzungsvereinbarung“ zu einer monatlichen Nettomiete von 79 Euro für einen im Hause vorhandenen Keller abgeschlossen. Diese enthielt eine jährliche Steigerung der „Nutzungspauschale“ von 2,5 Prozent und war mit einem Kündigungsausschluss von zehn Jahren versehen. Gleichzeitig wurde jedoch dem Mieter eine Sonderkündigung bei einem vorzeitigen Mietende des Wohnungsmietvertrages eingeräumt. Zudem wurde festgeschrieben, dass die Vereinbarung bezüglich der Kellernutzung unabhängig von einem bestehenden Wohnungsmietvertrag sei. Nach sechs Monaten machten die Mieter bezüglich der für die Wohnung und dem Keller geforderten Gesamtnettomiete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend und bekamen in den Vorinstanzen auch recht. Es handele sich hiernach um ein einheitliches Mietverhältnis, sodass die Kellermiete bei der Berechnung der höchstzulässigen Wohnraummiete mit zu berücksichtigen sei.

Der BGH hingegen entschied zugunsten der Vermieterseite. Hiernach handele es sich um zwei rechtlich selbstständige Verträge, sodass die Miete für den Keller unbeachtlich sei. Ein Vergleich beider Verträge zeige wesentliche Unterschiede zur Laufzeit, zu den Kündigungsmöglichkeiten sowie der Entwicklung der Mieterhöhungsmöglichkeit. Insbesondere auch der Hinweis im Kellermietvertrag, dass dieser unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gelte, zeige, dass Vermieter- und Mieterseite auch eine rechtliche Selbstständigkeit der Verträge gewollt hätten.

Kommentar: Ein aus Mietersicht problematisches Urteil. Grundsätzlich kann bei Vorliegen eines Wohnungsvertrags und eines gleichzeitig vom identischen Vermieter im selben Haus gemieteten Kellerraum nicht ohne Weiteres von zwei unabhängigen Verträgen gesprochen werden. Diese Entscheidung macht deutlich, dass der Vermieterseite eine Umgehung der Regelungen der Mietpreisbremse allein durch eine entsprechende Vertragsgestaltung eröffnet wird, zumal eine Mietbegrenzung für beispielsweise Stellplatzmieten oder – wie hier – Kellervermietungen, ohnehin nicht existiert. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass an sich bei Kellerräumen üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese zur Wohnung gehören und nicht extra vermietet werden. Ebenso hätten die Mieter die Wohnung ohne die Verpflichtung des Abschlusses eines „Kellernutzungsvertrages“ sicher nicht anmieten können, sodass diese erkennbar einer entsprechenden Drucksituation ausgesetzt gewesen sind.