Unbefristeter Kündigungsausschluss möglich

Beschluss vom 8. Mai 2018 – VIII ZR 200/17

Der Mieter legte auf Wunsch des Vermieters einen Formularmietvertrag der örtlichen Vermietervertretung für die Anmietung vor. Hierbei wurde das Feld „Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre)“ angekreuzt. Gemäß dem Formular hätte auch die konkrete Dauer des Kündigungsverzichts, der bis zu vier Jahre vereinbart werden kann, angekreuzt werden sollen. Dies erfolgte nicht. Ebenso wurde der Hinweis auf den „maximal vierjährigen Kündigungsverzicht“ gestrichen. Der neue Eigentümer kündigte nach zwei Jahren und klagte auf Räumung. Der beklagte Mieter berief sich auf den zeitlich unbefristeten und insoweit dauerhaften Kündigungsausschluss. Das Amtsgericht Neuss wies die Klage ab, da ein zulässiger individualvertraglicher Kündigungsausschluss vorliege. Das Landgericht Düsseldorf hingegen hielt im vorliegenden Fall einen dauerhaften Kündigungsausschluss für unwirksam, da ein vorformulierter Vertrag Anwendung gefunden hätte, der nur einen bis zu vierjährigen Kündigungsausschluss wirksam zuließe. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Es sei zu klären gewesen, ob vorliegend ein frei ausgehandelter Kündigungsausschluss aufgrund der auf dem Mietvertragsformular von beiden Seiten vorgenommenen Streichungen und Ergänzungen vorgelegen habe, die für einen wirksamen individuellen Kündigungsausschluss sprächen. Auch bei Annahme eines nicht einzeln ausgehandelten, sondern vorformulierten Kündigungsausschluss dürfe sich der Vermieter ohnehin auf eine Unwirksamkeit dieser Regelung mangels Vorliegen der an sich erforderlichen Befristung nicht berufen, da dieser Vertragstext von ihm als Verwender „gestellt“ worden sei. Es komme nicht darauf an, dass der Mieter auf Bitten des damaligen Vermieters den Vertragstext besorgt habe. Das Vertragsformular sei schließlich erkennbar auf Initiative des damaligen Vermieters verwendet worden. Im Übrigen wolle der beklagte Mieter den Vertragstext hinsichtlich des Kündigungsausschlusses gegen sich gelten lassen, sodass sich auch der Vermieter nach den Grundsätzen von „Treu und Glauben“ nicht auf die Unwirksamkeit des Vertrags bezüglich des Kündigungsausschlusses berufen könne.

Kommentar: Die Entscheidung ist bemerkenswert, zumal klargestellt wird, dass bei einer einzelvertraglichen und insoweit zwischen den Parteien ausgehandelten Regelung ein dauerhafter Kündigungsausschluss möglich ist. Insbesondere Mieter, die im Vertrauen auf ein dauerhaftes Mietverhältnis nicht unerhebliche Investitionen tätigen, wären insoweit geschützt. Ebenso wird klargestellt, dass ein entsprechender Kündigungsverzicht nicht ohne weiteres gegen die guten Sitten verstößt.