Untervermietung einer Einzimmerwohnung

Auch eine Einzimmerwohnung dürfen Mieterinnen und Mieter für eine gewisse Zeit untervermieten, so der Bundesgerichtshof.

Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22

Der Mieter einer Einzimmerwohnung bat die Vermieter aufgrund eines Auslandsaufenthalts um Erlaubnis der teilweisen Untervermietung vom 15. Juni bis zum 30. November 2021 an eine konkret benannte Person. Die Vermieter lehnten dies ab, sodass der Mieter Klage auf Erteilung der Erlaubnis erhob. Er vertrat die Auffassung, dass es sich nicht um eine unzulässige vollständige Untervermietung handele, da diese möbliert vermietet werden sollte und auch persönliche Gegenstände in einer durch einen Vorhang abgetrennten Kommode in der Wohnung verblieben. Ohnehin bliebe er im Besitz eines Schlüssels der Wohnung. Vor dem Amtsgericht hatte der Mieter keinen Erfolg. Das Landgericht hingegen bejahte den Anspruch.

Auch der BGH kam zu dieser Bewertung. Es sei regelmäßig von einer zulässigen Überlassung eines Teils der Wohnung auszugehen, soweit der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Hierbei käme es nicht auf den verbleibenden Anteil beziehungsweise die für den Hauptmieter noch verbleibende qualitative Nutzung an. Daher könne der Anspruch auf Gestattung der Erlaubnis zur Untervermietung auch bei einer Einzimmerwohnung bejaht werden. Auch könne ein Ausschluss dieser Wohnungen von einer Untervermietungsmöglichkeit nicht dem Gesetz entnommen werden. Zudem sei ein Grund dafür, dass ein Mieter einer kleinen Wohnung weniger schutzwürdig sei als ein Mieter einer Mehrzimmerwohnung, nicht ersichtlich.

Kommentar: Insbesondere jüngere Mieter sind ausbildungs- oder studienbedingt häufig für eine überschaubare Zeit darauf angewiesen, eine auswärtige Wohnung kurzfristig anzumieten sowie ihre Hauptwohnung unterzuvermieten. Gerade diese Personengruppe verfügt häufig lediglich über eine Einzimmerwohnung. Für den recht kurzen Zeitraum einer notwendigen Untervermietung wäre ihnen insbesondere eine Kündigung der Wohnung auch aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten. Wesentlich ist lediglich, dass erkennbar ein Rückkehrwille existiert und gegenüber der Vermieterseite auch überzeugend dargestellt werden kann und der Hauptmieter möglichst einzelne persönliche Gegenstände noch in der Wohnung belässt, die allein seinem Zugriff unterliegen.