Urteil: Zu pauschales Sachverständigengutachten rechtfertigt keine Mieterhöhung

Ein Sachverständigengutachten zur Mieterhöhung muss nachvollziehbar die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen und die Wohnung ins örtliche Preisgefüge einordnen.

Amtsgericht Schwarzenbek

Urteil vom 2. Oktober 2024, 44 C 232/24

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Das Gericht prüfte eine Mieterhöhung, die mit einem Sachverständigengutachten begründet wurde, und stellte klare Anforderungen an solche Gutachten. Sie müssen es Mietparteien ermöglichen, die Berechtigung der Erhöhung nachzuvollziehen. Ein Gutachten muss die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen und die Wohnung ins örtliche Preisgefüge einordnen, meist nach einer Besichtigung. Im vorliegenden Fall genügten die Angaben nicht: Die Lage der Vergleichswohnungen wurde nur vage als „Stadtgebiet – mittlere Wohnlage“ angegeben, die Anzahl der Vergleichsobjekte fehlte, und die Einordnung in eine Mietpreisspanne blieb unklar. Das Gericht entschied, dass der Mieter so die Mieterhöhung nicht überprüfen konnte.

Hinweis: Es gibt für Mieterhöhungen auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete drei gesetzliche Begründungsmittel – den Mietenspiegel, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie Vergleichsmieten, wobei die Nennung von drei Vergleichswohnungen ausreichend ist.