Verjährung des Auskunftsanspruchs zur Mietpreisbremse

Eine gute Entscheidung des Bundesgerichtshofs für alle Mieter, die ihren Auskunftsanspruch nicht bereits innerhalb der ersten drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses geltend machen.

Urteil vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 60/22

Die Mieter forderten unter Bezugnahme auf die Regelungen der Mietpreisbremse die aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Mieten vom Vermieter zurück. Um diesen Zahlungsanspruch durchzusetzen, verlangten sie mehr als drei Jahre nach Mietvertragsbeginn Auskünfte, die für die Überprüfung der zulässigen Miethöhe erforderlich sind. Hierbei benötigten sie insbesondere Auskunft über das Baujahr, die erstmalige Vermietung, die durch die Vormieter gezahlten Miete und eventuell erfolgte umfassende Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Dieser vertrat die Ansicht, dass der Auskunftsanspruch bereits verjährt sei, da die für diesen Anspruch geltende dreijährige Verjährungsfrist bereits mit Abschluss des Mietvertrags beginne. Das Landgericht hielt den Auskunftsanspruch für nicht verjährt: Der Anspruch könne nicht vor dem Hauptanspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten verjähren, da die Auskünfte zu dessen Geltendmachung benötigt würden.

Der BGH teilt zwar im Ergebnis die Einschätzung des Landgerichts, betont jedoch, dass der Anspruch selbstständig und unabhängig vom Rückzahlungsanspruch innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist ab dem Auskunftsverlangen verjährt. Es handele sich laut Gesetz um einen sogenannten „verhaltenen“ Anspruch, bei dem die Gläubiger, hier die Mieterseite, die Leistung jederzeit verlangen könne, hingegen die Vermieterseite sie nicht von sich aus erbringen müsse. Für diese Bewertung spreche auch der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs. Dieser bestehe darin, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit der Mieter auszugleichen.

Kommentar: Eine gute Entscheidung für alle Mieter, die ihren Auskunftsanspruch nicht bereits innerhalb der ersten drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses geltend machen. Oftmals stellen die Mieter nicht bereits recht kurz nach Mietbeginn die Berechtigung der Miethöhe infrage oder wollen nicht frühzeitig aus ihrer Sicht eine Belastung des Mietverhältnisses riskieren. Ohnehin handelt es sich bei den Regelungen über die Mietpreisbremse um eine komplexe Rechtsmaterie mit vielen Ausnahmeregelungen. Falls der Auskunftsanspruch beispielsweise im Jahr 2020 geltend gemacht wurde, müsste zwecks Vermeidung einer eintretenden Verjährung dieser spätestens bis 31. Dezember 2023 gerichtlich erhoben werden.