Verjährungsbeginn bei Rückgabe der Wohnung

Urteil vom 31. August 2022 – VIII ZR 132/20

Die Vermieter verklagten die Mieterin einer Altbauwohnung aufgrund eines Wasserschadens auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 37.650 Euro. Im Jahr 1984 hatte die Mieterin eine Badsanierung nebst Einbau von Bodenfliesen sowie eines Bodenabflusses, ohne Veranlassung erforderlicher Abdichtungen, vornehmen lassen. Im Jahr 2016 drangen im Badezimmer der darunterliegenden Wohnung erhebliche Wassermengen durch die Decke. Diese war hierdurch einsturzgefährdet, da die Holzdecke durch eingedrungene Feuchtigkeit bereits marode war. Die Vermieterin hielt die auf den Rollstuhl angewiesene Mieterin, die jedenfalls 20 Jahre außerhalb der Badewanne geduscht hatte, für verantwortlich. Die Mieterin hielt den Anspruch für verjährt. Das Amts- sowie Landgericht schloss sich dieser Ansicht an. Die schadenursächliche Pflichtverletzung erfolgte bereits mit dem nicht fachgerechten Einbau im Jahre 1984, sodass die 30-jährige Verjährungsfrist verstrichen sei.

Der BGH hingegen hält den Anspruch nicht für verjährt. Die allgemeine Verjährungsregelung sei aufgrund der im Mietrecht bei Mietende geltenden sechsmonatigen Verjährung nicht anwendbar. Die speziellere mietrechtliche Verjährungsvorschrift schaffe eine zeitnahe und insoweit dem Rechtsfrieden dienende abschließende Regelung. Voraussetzung für die Anwendung dieser Regelung sei jedoch die tatsächliche Übergabe der Wohnung an den Vermieter, sodass dieser in die Lage versetzt werde, sich ein umfassendes Bild über den Zustand der Wohnung sowie eventuell vorliegender Mängelbeseitigungs- oder Schadensersatzansprüche zu verschaffen. Der Zweck würde unterlaufen werden, wenn eine Wohnung erst zu einem Zeitpunkt gekündigt sowie übergeben wird, nachdem eine Verjährung von Ansprüchen, die 30 Jahre oder mehr zurückliegen, bereits eingetreten wäre. Das Landgericht habe daher in einem erneuten Verfahren die Berechtigung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs zu klären.

Kommentar: Die Klarstellung der kurzen mietrechtlichen Verjährung bei Rückgabe der Wohnung gegenüber der langen 30-jährigen allgemeinen Verjährungsvorschrift ist hinsichtlich der ohnehin gewünschten schnellen Rechtssicherheit zu begrüßen. Hiervon profitieren häufig auch Mieter, soweit Ansprüche bezüglich des Zustands der Wohnung durch den Vermieter nach Mietende erst verspätet geltend gemacht werden. Im vorliegenden Fall profitieren hiervon jedoch die Vermieter, die nach dem jahrzehntelangen Mietverhältnis keine Kenntnis von dem weit zurückliegenden Schadenereignis hatten. Diese konnten sie sich daher erst nach Rückgabe der Wohnung verschaffen.