Verlust eines Wohnungsschlüssels / Schliessanlage / Schadensersatz

BGH, Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

Wer als Mieter einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verliert, muss mit Schadensersatzforderungen des Vermieters rechnen. Die Kosten des Austauschs der Schließanlage können jedoch nur gefordert werden, wenn der Vermieter die Anlage tatsächlich ausgetauscht hat.

Der Mieter gab anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses über seine Wohnung in Heidelberg zum 31. Mai 2010 dem Vermieter nur einen von zwei ihm anlässlich des Wohnungsbezugs überlassenen Wohnungsschlüsseln zurück. Nachdem der Vermieter die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Vermieter einen Kostenvorschuss in Höhe von 1.468 Euro für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der gesamten Schließanlage. Der Austausch der Schließanlage sollte nach Zahlungseingang erfolgen. Weil der Kläger den Betrag nicht zahlte, ist ein Austausch unterblieben. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter vom Mieter die Zahlung der Kosten für den Austausch der Schließanlage an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Heidelberg haben der Klage des Vermieters stattgegeben. Das Landgericht hat ausgeführt, der Mieter habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Vermieter ein Schaden entstanden, weil die Schließanlage aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt wurde oder dies nur beabsichtigt sei. Bei Beschädigung einer Sache könne der Geschädigte Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage. Die Revision des Mieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches des Schließanlagen umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitserwägungen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden ist aber erst dann anzunehmen, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Weil das nicht erfolgt ist, war die Zahlungsklage abzuweisen.

Kommentar: Auch wenn die Entscheidung ein wenig überrascht, ist sie zu begrüßen. Die Karlsruher Richter stellten fest, dass Mieter, die einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verlieren, mit Schadensersatzforderungen des Vermieters zu rechnen haben. Bei bestehender Missbrauchsgefahr aufgrund der Zuordnung des Schlüssels können die Kosten auch den Austausch der gesamten Schließanlage umfassen. Zum Glück für den Mieter hat das Gericht aber angenommen, dass ein zu ersetzender Schadensersatzanspruch erst dann besteht, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht wird. Mieter müssen weiter wissen, dass für die Annahme eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters immer ein Verschulden am Schlüsselverlust und eine tatsächlich bestehende Missbrauchsgefahr vorliegen müssen. Kein Ersatz ist zum Beispiel zu leisten, wenn der Schlüssel dem Mieter gestohlen wird oder etwa der abhanden gekommene Schlüssel offenkundig nicht zugeordnet werden kann. In diesen Fällen fehlt es entweder am Verschulden des Mieters oder aber der Missbrauch des Schlüssels kann ausgeschlossen werden.