Vermieter muss die richtige Erfassung und Verteilung der Heizkosten beweisen

Urteil vom 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17

Der Vermieter verlangte für 2013 und 2014 eine Nachzahlung auf die Heizkosten von über 5.000 Euro für eine 94 Quadratmeter große Wohnung. Die den Mietern berechneten Verbrauchswerte betrugen 42 beziehungsweise 45 Prozent aller in dem 720 großen Mehrfamilienhaus gemessenen Einheiten. Die Mieter hielten den  hohen Verbrauch  für unplausibel und wollten die Ablesebelege für die übrigen Wohnungen zum Vergleich sehen. Der Vermieter verweigerte die Vorlage und klagte auf Nachzahlung der Heizkosten. Nachdem die Vorinstanzen die Mieter zur Zahlung verurteilten, hat der Bundesgerichtshof  das Urteil des Landgerichts Darmstadt aufgehoben. Bei Nachforderungen von Nebenkosten liege die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung – das heißt für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Nebenkosten auf die einzelnen Mieter – beim Vermieter. Daher wäre es verfehlt, den Mietern aufzuerlegen, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ vorzutragen, aus denen sich die Unrichtigkeit der Verbrauchswerte ergebe. Das Landgericht hätte vielmehr hinsichtlich der Feststellung der korrekten Ablesung den von den Vermietern angebotene Zeugen- und Sachverständigenbeweis erheben müssen. Darüber hinaus müsse es zum Verständnis des Mieters möglich sein, den auf ihn anfallenden Kostenanteil gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehöre es daher auch, den Mietern auf Verlangen neben einer Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen auch die erfassten Einzelverbräuche der anderen Mieter im Haus vorzulegen. Nur so könne eine Plausibilitätsprüfung erfolgen beziehungsweise geklärt werden, ob der Gesamtverbrauch mit den in den einzelnen Wohnungen gemessenen Ableseeinheiten übereinstimmt. Ein besonderes Interesse zur Einsichtnahme müsse durch den Mieter nicht dargelegt werden. Es genüge insoweit vielmehr das allgemeine Kontrollinteresse.

Kommentar: Die zutreffende Entscheidung ist von grundsätzlicher Bedeutung. Die Darlegungs- und Beweispflicht liegt grundsätzlich bei demjenigen, der eine Forderung erhebt. Heizkostenabrechnungen sind oft sehr komplex und für die Mieter häufig nur schwer nachzuvollziehen. Daher ist es neben einer Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege häufig auch wichtig, die Ableseergebnisse der übrigen Wohnungen zu kontrollieren. Nicht selten werden in einem Mehrfamilienhaus versehentlich  Verbrauchswerte der anderen Wohnungen nicht erfasst und fehlen in der Gesamtabrechnung. Dies führt dann zu deutlich höherer Kostenbelastungen der Mieter, bei denen die Werte korrekt aufgenommen wurden.