Verweigerte Duldung der Mängelbeseitigung / kein Zurückbehaltungsrecht

Urteil vom 10. April 2019 – VIII ZR 12/18

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Mieter nach abgelehnter Mangelbeseitigung kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann – auch nicht zur Sicherung von Beweismitteln.

Die Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung der Wohnung wegen bestehender Mietrückstände. Diese minderten aufgrund bestehender Mängel bereits seit vielen Jahren – auch schon gegenüber den Vorvermietern – die Miete. In dem Prozess beriefen sie sich neben einer Mietminderung auch auf ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung der Mängel. Die Mieter waren der Auffassung, dass sie aufgrund eines noch laufenden Prozesses mit dem Vorvermieter zur Duldung der Mängelbeseitigung noch nicht verpflichtet seien, da ansonsten Beweise vernichtet würden und ihre Rechtsposition insoweit beeinträchtigt wäre. Die Vermieterin kündigte daraufhin erneut, nachdem die Mieter bereits circa 4.900 Euro einbehalten hatten. Die ungeminderte Miete lag bei 785 Euro. Nachdem das Amtsgericht die Mieter zur Räumung verurteilt hatte, wies das Landgericht Dresden die Klage ab. Die Mieter seien berechtigt gewesen, die einbehaltene Miete bis zur erfolgten Mängelbeseitigung zurückzubehalten. Der Bundesgerichtshof hat die Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt, da jedenfalls die im Prozess ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis beendet habe. Das ausgeübte Zurückbehaltungsrecht sei in dem Moment entfallen, in dem die Mieter die Mängelbeseitigung verweigert hatten. Das Zurückbehaltungsrecht habe allein den Zweck, den Vermieter zur Durchführung einer Mängelbeseitigung zu bewegen und endet daher nicht lediglich nach einer erfolgten Mängelbeseitigung oder bei Mietende, sondern auch bei einer verweigerten Duldung der Mängelbeseitigung. Die Mieter hätten die Mängelbeseitigung nicht wegen einer ansonsten vermeintlich ungünstigen Beweislage verweigern dürfen. Vielmehr hätten die Mängel durch Fotos oder Zeugen bewiesen werden können.

Kommentar: Die Entscheidung macht deutlich, dass Mieter ihr Zurückbehaltungsrecht nicht ohne eine vorherige Rechtsberatung ausüben sollten. Es sind unüberlegte Handlungen zu vermeiden, die als Verweigerung der durch den Vermieter angebotenen Mängelbeseitigung aufgefasst werden könnten. Jedenfalls reicht die Befürchtung, dass durch eine geduldete Mängelbeseitigung ihre Rechtsposition in einem laufenden Verfahren unter Umständen geschmälert werde, nicht aus. Zudem hat der BGH in der Vergangenheit bereits entschieden, dass bei einer längeren Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder – wie vorliegend – einem ausstehenden Betrag in beträchtlicher Höhe, eine Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt sei.