Widerruf eines in der Wohnung des Mieters vereinbarten Modernisierungszuschlags

Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16

Die Vermieter kündigten ihrem Mieter im Juni 2009 den Einbau einer zentralen Heiz- und Warmwasserversorgung an. Einer der Vermieter besuchte den Mieter im Dezember 2009 in dessen Wohnung und vereinbarte einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 60 Euro pro Monat. Nach Abschluss der Arbeiten zahlte der Mieter diesen Betrag von Juli 2010 bis Oktober 2012. Im November 2012 widerrief der Mieter seine Zusage zur Mieterhöhung und forderte die bis dahin gezahlten Beträge in Höhe von 1.680 Euro zurück. Vor dem Amts- sowie dem Landgericht München hatte der Mieter Erfolg. Auch der Bundesgerichtshof hat den Rückforderungsanspruch bestätigt. Die Vereinbarung sei im Rahmen eines klassischen „Haustürgeschäfts“ getroffen worden und konnte von dem Mieter widerrufen werden. Durch den nicht angekündigten Besuch des Vermieters sei in der Privatwohnung des Mieters eine – mündliche – Vereinbarung über die höhere Miete erfolgt. Hierbei habe der Vermieter insoweit die Überraschungssituation ausgenutzt. Mangels Belehrung über das an sich bestehende Widerrufsrecht habe auch keine Widerrufsfrist vorgelegen. Dem Vermieter stehe auch kein Wertersatz für die durch die Modernisierung erfolgte Steigerung des Wohnwerts zu. Dazu wäre vielmehr eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung erforderlich. Solange diese unterblieben sei, hätten die Mieter nicht allein wegen der neuen Heizung beziehungsweise Warmwasserversorgung und der damit eingetretenen Modernisierung mehr zahlen müssen. Eine Modernisierungsmieterhöhung setze jeweils ein vom Vermieter zu berücksichtigendes Verfahren voraus und hätte dem Mieter gegenüber schriftlich erklärt werden müssen. Ohne diese Erklärung habe eine wirksame Mieterhöhung nicht eintreten können.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zu begrüßen. Zum einen wird nochmals klargestellt, dass die Mieter bei einer Vereinbarung, die anlässlich eines „Besuchs“ des Vermieters erfolgt, in der Regel in ihrer Entschlussfähigkeit eingeschränkt sind, sodass notwendigerweise eine entsprechende Widerrufsmöglichkeit existiert. Zugleich haben die Richter zu Recht dargestellt, dass ohnehin eine Bezifferung des Werts einer erfolgten Modernisierung nicht ohne Weiteres möglich ist. Die Mieter sollten daher um eine schriftliche Begründung des Vermieters bitten und eine Mieterhöhung nicht ungeprüft und ohne Einholung eines Rechtsrats anerkennen.