Wohnraumkündigung für ein soziales Wohnprojekt

Der Vermieter kündigt seinen Mietern mit der Begründung, dass anderenfalls ein geplantes Wohnprojekt nicht realisiert werden könne. Die zugesagten Fördermittel in Höhe von 2,1 Millionen Euro, die mit der Schaffung des Wohnprojekts verknüpft wären, würden dann nicht gezahlt.

Urteil vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 292/15

Der Vermieter, ein eingetragener Verein, ist an einer Gesellschaft beteiligt, die u.a. Einrichtungen für pädagogische Zwecke betreibt. Diese Gesellschaft will das Haus ausschließlich mithilfe von Fördermitteln umzubauen. Es sollen 23 soziale Wohngruppen entstehen. Der Vermieter kündigt seinen Mietern mit der Begründung, dass anderenfalls das geplante Wohnprojekt nicht realisiert werden könne. Die zugesagten Fördermittel in Höhe von 2,1 Millionen Euro, die mit der Schaffung des Wohnprojekts verknüpft wären, würden dann nicht gezahlt.

Nachdem das Amtsgericht zugunsten des Vermieters der Klage stattgegeben hat, hat das Landgericht Rostock diese abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat ebenso den Räumungsanspruch verneint. Der Kündigungsgrund einer mangelnden wirtschaftlichen Verwertung läge hiernach bereits nach dem Vortrag des Vermieters nicht vor, der neben der Sanierung sowie Überlassung an den Betreiber des Wohnprojekts keine höhere Miete erzielen wollte. Es sollte vielmehr entsprechend dem sozialen Zweck des Wohnprojekts genutzt werden. Auch könne sich der Vermieter nicht auf „sonstige berechtigte Interessen“ berufen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses müsse für ihn einen Nachteil „von einem beachtlichen Gewicht“ darstellen. Dieser beachtenswerte Nachteil läge jedoch nicht vor, zumal die Umsetzung des Wohnprojekts durch die nicht herausgegebene Wohnung nicht gefährdet sei. Die Ersparnis eigener Investitionskosten durch den angestrebten öffentlichen Zuschuss allein rechtfertige das Herausgabeverlangen der Wohnung nicht.

Kommentar: Das Urteil ist zu begrüßen. Die Richter haben deutlich gemacht, dass bei einer Kündigung jeweils eine Abwägung der beiderseitigen Interessen gewissenhaft vorzunehmen sei. Dies bedeutet, dass nicht bereits ein wirtschaftliches Interesse beziehungsweise nicht jeder ansonsten für einen Vermieter entstehende Nachteil die Kündigung einer Mietwohnung rechtfertigen kann. Die Hürden für die Kündigung einer Wohnung unter Berufung auf die sogenannte „Generalklausel“ der Kündigungsvorschriften sind daher nicht gering, zumal es bei einer Wohnraumkündigung jeweils um den Lebensmittelpunkt der Bewohner geht. Mithin müssten jeweils erhebliche wirtschaftliche Interessen des Vermieters nachgewiesen werden.