Wohnungsbezogener Umlagemaßstab bei Grundsteuer zulässig

BGH, Urteil vom 17. April  2013 – VIII ZR 252/12

Die Klägerin ist Zwangsverwalterin einer an die Beklagte vermieteten Eigentumswohnung in Oranienburg. Sie nimmt die beklagte Mieterin auf Nachzahlung von Betriebskosten aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in Anspruch. Nachdem die Zahlungsklage vor dem Amtsgericht Oranienburg und Landgericht Neuruppin teilweise erfolgreich war, streiten die Parteien nur noch über die in Rechnung gestellte Grundsteuer von insgesamt EUR 433,90. Die Mieterin meint, dass die Grundsteuer für die Mietwohnung nicht entsprechend dem Steuerbescheid der Gemeinde den Betriebskosten einfach zugeschlagen werden darf, sondern nach dem für die Betriebskosten vertraglich vereinbarten Wohnflächenanteil vorzunehmen ist. Mit dieser Auffassung konnte sich die Mieterin sowohl bei dem Amtsgericht als auch bei dem Landgericht nicht durchsetzen. Auch die Revision blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Abrechnung einer durch die Gemeinde für die einzelne Wohnung festgesetzte Grundsteuer in den Betriebskosten kein Raum für die Anwendung eines vertraglich vereinbarten Umlagemaßstabes gegeben ist. Dies ergäbe sich daraus, dass die durch die Gemeinde speziell für die einzelne Wohnung erhobene Grundsteuer an die Mieter in der Betriebskostenabrechnung einfach „weiterzuleiten“ ist. Soweit sich aus einer früheren Entscheidung etwas anderes ergeben sollte, hält der Senat daran nicht fest.

Kommentar:  Mit dieser Entscheidung rücken die Bundesrichter endgültig von der ursprünglichen aus dem Jahre 2004 stammenden Rechtsprechung ab. Der Bundesgerichtshof bekräftigt die sich seit 2011 abzeichnenden Tendenz in seiner Rechtsprechung, wonach unabhängig von dem vertraglich festgelegten Umlageschlüssel für die Betriebskosten die Grundsteuer entsprechend dem Grundsteuerbescheid der Gemeinde an den Mieter weiterzuleiten ist. Gegen diese Vorgehensweise ist in den Fällen, in denen der Mieter eine Eigentumswohnung anmietet und der Grundsteuerbescheid sich auf die tatsächlich angemietete Fläche erstreckt, nichts einzuwenden. Probleme können sich aber dann ergeben, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses umgewandelt wird und der folgende von der Gemeinde erlassene Grundsteuerbescheid Wohnflächen oder Miteigentumsanteile erfasst, die mit der angemieteten Wohnung nicht deckungsgleich sind.