Zulässigkeit einer Abgeltungs­regelung bei Schönheitsreparaturen

Urteil vom 6. März 2024 – VIII ZR 79/22

Der Mietvertrag enthielt die Regelung, dass die Mieterseite die laufenden Schönheitsreparaturen sowie anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, soweit bei Mietende Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Im Hinblick auf die Vereinbarung war die monatliche Miete um 80 Euro reduziert worden. Die Mieterseite hatte mietvertraglich die Wahl, diese Variante zu wählen oder jeweils 80 Euro monatlich mehr zu zahlen und für die Schönheitsreparaturen nicht aufzukommen. Nach Mietende erhob die Vermieterin für die Kosten der Schönheitsreparaturen auf Basis einer gutachterlichen Einschätzung einen Betrag in Höhe von 1.253,45 Euro und verrechnete diesen mit der Mietkaution. Die Mieter waren hiermit nicht einverstanden. Sie hielten die Verpflichtung der Übernahme anteiliger Schönheitsreparaturkosten für unwirksam. Nachdem zunächst das Amtsgericht die Klage zurückgewiesen hatte, gab das Landgericht Berlin der Mieterin recht.
Der BGH kam ebenso zu dieser Einschätzung, da eine Vertragsklausel, die der Mieterseite einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten der Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam sei, soweit es sich hierbei um eine vorformulierte Regelung und mithin eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Dies sei eine unangemessene Benachteiligung der Mieterseite, die insbesondere auch eine Einschätzung der künftigen Kostenbelastung nicht ermögliche. Das Landgericht habe aber rechtsfehlerhaft angenommen, dass ein Zahlungsanspruch auch bei einer individuellen Regelung nicht geltend gemacht werden könne. Vorliegend sei jedoch die Vereinbarung einer individuellen Quotenregelung, nach der die Kosten die Mieterseite zu tragen habe, „wirksam möglich“. Voraussetzung sei, dass die Vermieterseite die Regelung ernsthaft zur Disposition gestellt hätte und zu einer Änderung der Klausel bereit gewesen sei. Hierbei hätte die Mieterseite Gelegenheit erhalten müssen, eigene Textvorschläge einzubringen. Hierbei genüge es nicht, dass die Vermieterseite lediglich eine vorformulierte Wahl zur Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen bei einer um 80 Euro verminderten Miete oder um eine entsprechend höhere Miete bei Verzicht auf eine Kostenbeteiligung gelassen habe. Daher habe das Landgericht in einem erneuten Verfahren zu klären, ob die Quotenregelung im vorliegenden Fall individuell ausgehandelt wurde oder es sich um eine – sodann unwirksame – Allgemeine Geschäftsbedingung handele.

Kommentar: Der BGH wiederholt seine Entscheidung hinsichtlich einer im Mietvertrag vorformulierten Quotenregelung, die eine unangemessene Benachteiligung darstellt und mithin regelmäßig unwirksam ist. Dies ist insoweit zu begrüßen. Durch den Hinweis, dass im Einzelfall eine individuelle Regelung hierzu möglich ist, besteht jedoch weiterhin Gefahr zukünftiger Auseinandersetzungen. Es steht zu befürchten, dass Vermieter entsprechende Regelungen aufnehmen und den Anschein erwecken, dass diese jeweils konkret mit der Mieterseite ausgehandelt wurden und diese daher bezüglich der Formulierung auch habe Einfluss nehmen können. Den Mietern ist daher stets eine Überprüfung dieser Regelung vor Mietende zu empfehlen!