Heizkosten

Um eine verbrauchsabhängige Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten sowie Kaltwasserkosten zu gewährleisten, müssen die hierfür vorhandenen Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler, Wasserzähler, Wärmemengenzähler) abgelesen werden. Soweit dies nicht per Funk erfolgt, müssen Mieter:innen die Mitarbeiter:innen des Ableseunternehmens in die Wohnung lassen. Wer den hierfür vorgegebenen Termin nicht einhalten kann ist berechtigt, beim Ablesedienstleister einen Ersatztermin abzustimmen. Dieser  muss kostenlos sein.

Die Heizkostenverordnung verpflichtet Vermieter:innen, ihre Mieter:innen monatlich über den individuellen Verbrauch zu informieren und dabei den eigenen Verbrauch mit dem der Liegenschaft ins Verhältnis zu setzen. Dies soll Mieter:innen in die Lage versetzen, ihr eigenes Verbrauchsverhalten zu reflektieren und gegebenenfalls anzupassen, damit es bei der Heizkostenabrechnung keine bösen Überraschungen gibt. Leider bestehen einige Ausnahmen von dieser Verpflichtung und die damit verbundenen Kosten werden oft in der Abrechnung umgelegt. Dies stellt einen Grund zur Beanstandung dar.

Längst sind per Funk ablesbare Heizkostenverteiler in den meisten Mietwohnungen vorhanden. Gesundheitliche sowie datenschutzrechtliche Bedenken wurden in zahlreichen gerichtlichen Verfahren ausgeräumt. Seit dem 01.12.2021 neu verbaute Geräte müssen fernablesbar sein.

Im Zuge der Digitalisierung der Energienetze (Smart Grids) werden die gesetzlichen Pflichten für den Einbau sogenannter Smart Meter, internetfähiger Messeinrichtungen mit Datenspeicher, immer strenger. Schon jetzt werden Smart Meter für Strom verbaut und bis 2032 soll die Umrüstung abgeschlossen sein. Regelungen für Wasser- und Wärmezähler folgen. Gesundheitliche sowie datenschutzrechtliche Bedenken wurden in zahlreichen gerichtlichen Verfahren ausgeräumt.Mit der Verwendung intelligenter Messtechnik sollen Ressourcen geschont und CO2 eingespart werden.

Sämtliche Messeinrichtungen, die benötigt werden, um Heiz- und (Warm)wasserkosten zu verteilen, dürfen von der Vermieterseite gemietet werden, wobei die Kosten dafür im Rahmen der Energiekostenabrechnung umgelegt werden können. Gleiche gilt für die Stromzähler.

Wie spart man Heizenergie und beugt gleichzeitig Feuchtigkeitsschäden vor? Erklärungen und Tipps finden Sie in der Rubrik Tipps zum Heizen.

Werden bestimmte Vorgaben der Heizkostenverordnung bei der Verteilung der Energiekosten nicht eingehalten ergibt sich hieraus ein Kürzungsrecht für die Mieterseite.Häufige Fälle sind die nicht verbrauchsgerechte Verteilung von Heiz- und Wassererwärmungskosten sowie die Verteilung ausschließlich nach Wohnfläche.

Kommt es während einer Abrechnungsperiode zu einem Wechsel der Mietpartei, entsteht zusätzlicher Aufwand für das Ableseunternehmen bei der Erstellung der Jahresabrechnung. Die Kosten hierfür finden sich nicht selten als Nutzerwechselgebühren in der Abrechnung. Dabei ist die Umlagefähigkeit in der Regel nicht gegeben.

Werden verschieden genutzte Gebäudeteile durch eine zentrale Heizungsanlage versorgt, ist es sachgerecht, die Verbräuche für jede Nutzergruppe separat zu erfassen und zu verteilen. Dabei muss jede Nutzergruppe mit einem eigenen Erfassungssystem ausgestattet sein, damit Anlagenverluste nicht bei einer Nutzergruppe verbleiben. Ob die Verteilung zwischen den Nutzergruppen korrekt erfolgt, lässt sich manchmal nur im Rahmen einer Belegeinsicht klären.

Der Gedanke, Energiekosten anteilig nach Verbrauch und anteilig nach Wohnfläche zu verteilen, fußt auf der Annahme, dass Mieter:innen einerseits sparsamer sind, wenn sie durch ihr Verbrauchsverhalten ihre Kosten beeinflussen können und andererseits aufgrund der baulichen Gegebenheiten jede Wohnung davon profitiert, wenn die Nachbarwohnungen beheizt werden. Je nach energetischen Zustand kann der Anteil der Kosten, der nach Verbrauch verteilt wird, zwischen 50 % und 70 % betragen. Die konkrete Bestimmung des Anteils obliegt der Vermieterseite, wobei die konkreten Gegebenheiten vor Ort beachtet werden müssen.

Anstatt die Heizungsanlage selbst zu betreiben kann die Vermieterseite auch einen Energiedienstleister mit der gewerblichen Lieferung von Wärme beauftragen. Dies führt für die Mieter:innen zu einer Verteuerung der Heizkosten und bei den Vermieter:innen zu einer Entlastung von den Unterhaltskosten für die Anlagentechnik. Dennoch ist Wärmecontracting gesetzlich erwünscht, weil ein Energiedienstleister mehr auf den sparsamen Einsatz des Primärenergieträgers achtet und dies CO2 und Ressourcen schont. Ein Anspruch auf Absenkung der Kaltmiete besteht aufgrund der Umstellung nicht. Allerdings muss im ersten Jahr nach der Umstellung eine Kostenneutralität für die Mieter:innen gewährleistet sein.

Ob einer Heizungsanlage hohen Wirkungsgrad hat und es zu keinen Wärmeverlusten aufgrund ungedämmt da Leitungen und schlecht eingestellter Thermostatventile kommt, ist nicht nur für die Höhe der Heizkosten, sondern auch für die CO2-Bilanz des Wohngebäudes von entscheidender Bedeutung. Die in den letzten Monaten und Jahren erfolgten Verschärfungen der Anforderungen an Anlagentechnik und energetischen Zustand des Gebäudes zwingen Vermieter: Innen dazu, ihren Bestand zu modernisieren. Noch nicht höchstrichterlich geklärt ist die Frage, ob Mieter: Innen ihren Anteil an den Heizkosten kürzen dürfen, wenn diese aufgrund Macht oder Technik oder schlechter Dämmung höher sind als sie sein sollten. Eine Überprüfung der Abrechnung unter diesem Gesichtspunkt sollte in jedem Fall erfolgen.

In den meisten Wohngebäuden wird die Wärme für die Heizkörper sowie das warme Wasser durch dieselbe Heizungsanlage erzeugt. Dann müssen die jeweils hierfür verbrauchten Energiemengen separat per Wärmemengenzähler erfasst werden. Werden die Verbräuche gar nicht oder rechnerisch getrennt, besteht auf Mieterseite ein Kürzungsrecht.