Mietpreisbremse

Bis zum Erlass der Mietpreisbremse konnten Vermieter:innen beim Abschluss eines Mietvertrags praktisch jede Miete fordern, die sie wollten. Eine wirksame gesetzliche Begrenzung gab es selbst mit den Regelungen des Wirtschaftsstrafgesetzes und Strafgesetzbuchs nicht. Die Konsequenz war, dass die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten wie Hamburg bei Wiedervermietung teilweise exorbitant stiegen. Dies wirkte sich auch auf den Mietenspiegel aus, sodass das Mietniveau insgesamt so stark stieg, dass die Bundesregierung Handlungsbedarf sah.

Der Grundsatz lautet: Bei der Wiedervermietung einer Wohnung darf die Vermieterseite als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent fordern (§ 556d Abs. 1 BGB). Beispiel: Laut Mietspiegel beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 6,50 €/m² nettokalt. Nach einem Mieterwechsel darf die Miete höchstens auf 7,15 €/m² steigen.

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für
Staffelmietverträge (§ 557a Abs. 4 BGB) sowohl für die
vereinbarte erste Miete als auch für die nachfolgenden
Staffeln, und für Indexmietverträge (§ 557b Abs. 4 BGB),
hier aber nur für die Ausgangsmiete.

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für Staffelmietverträge (§ 557a Abs. 4 BGB) sowohl für die vereinbarte erste Miete als auch für die nachfolgenden Staffeln. Sie greift auch bei Indexmietverträgen (§ 557b Abs. 4 BGB), hier senkt sich ggf. die Ausgangsmiete.

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für möblierten Wohnraum. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dann ein Möblierungszuschlag einzusetzen.

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten auch für WG-Zimmer. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen dann die Gebrauchsvorteile der gemeinschaftlich genutzten Räume (Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer) berücksichtigt werden.

Keine Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden (§ 556f Satz 1 BGB).

Ebenfalls sind Wohnungen ausgenommen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden (§ 556f Satz 2 BGB). Gemeint sind hier Fälle, in denen Modernisierungsinvestitionen mehr als ein Drittel des notwendigen Aufwandes für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen. Ob Kosten, die für eine bauliche Maßnahme entstanden sind, tatsächlich Modernisierungskosten sind oder es sich um Erhaltungskosten handelt, ist keine einfache Frage und muss im Rahmen der Prüfung geklärt werden.

Zulässige Überschreitungen der Mietpreisbremse
Die Vermieterseite darf die vom Vormieter gezahlte Miete weiter fordern, wenn diese zulässig über der Grenze „Vergleichsmiete plus zehn Prozent“ lag (§ 556e Abs. 1 BGB) also selbst nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen hat.

Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt.

Wurde die Wohnung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses modernisiert, darf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung plus zehn Prozent gefordert werden zuzüglich des Betrags der modernisierungsbedingten Mieterhöhung. Dabei muss die bei Modernisierungsmieterhöhungen vorgeschriebene Kappungsgrenze berücksichtigt werden. Ob Kosten, die für eine bauliche Maßnahme entstanden sind, tatsächlich Modernisierungskosten sind oder es sich um Erhaltungskosten handelt, ist keine einfache Frage und muss im Rahmen der Prüfung geklärt werden.

Seit 2019 muss die Vermieterseite bereits vor Vertragsschluss in Textform auf ihre Berechtigung zur Überschreitung der höchstzulässigen Miete nach der Mietpreisbremsenverordnung hinweisen. Fehlt dieser Hinweis (häufig direkt im Mietvertrag zu finden), kann die Vermieterseite die unterlassene Auskunft nachholen. Besteht tatsächlich eine Ausnahme von der Mietpreisbremse, darf die vertraglich vereinbarte Miete erst zwei Jahre nach Auskunft gefordert werden. So lange muss nur die ortsübliche Miete zzgl. zehn Prozent gezahlt werden.

Wurde der Vertrag nach dem 1.4.2020 geschlossen, können Mieter:innen zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend erstattet verlangen. Die Möglichkeit besteht innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses und maximal so lange, wie das Mietverhältnis besteht. Achtung: ab dem 31. Monat entfällt der Rückforderungsanspruch in Gänze!

Für Mietverträge, die bis zum 31.3.2020 abgeschlossen wurden, besteht ein Rückforderungsanspruch nur für Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter:innen müssen sich daran halten. Mieter:innen müssen nicht mehr zahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig (§ 555g Abs. 1 Satz 1 BGB). Mietende können auch nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrags, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch. Wurde eine Kaution hinterlegt, ist diese ebenfalls zu kürzen, weil nach § 551 BGB die Mietsicherheit maximal in Höhe von drei Nettokaltmieten gefordert werden kann.

Vor Vertragsschluss sollten Sie in jedem Fall sicher sein, dass Sie die vereinbarte Miete auch aufbringen können. Denn ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse wirklich gegeben ist, ist niemals sicher und steht oft erst nach einer langen rechtlichen Auseinandersetzung fest. Solange die Vermieterseite einer Senkung der Miete nicht zustimmt oder ein Gericht diese rechtskräftig festgestellt hat, sollte die Miete weiterhin unter Vorbehalt gezahlt werden.

Mietende müssen einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse gegenüber der Vermieterseite rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Dann ist es deren Aufgabe, darzulegen, dass eine Ausnahme gegeben ist.

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe seit dem _______ eine __ m² große Wohnung in Hamburg gemietet. Die Nettokaltmiete beträgt nach dem Mietvertrag __ €, das sind __ €/m². Nach § 556d BGB in Verbindung mit der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) ist die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als sie die ortsübliche Miete um mehr als zehn Prozent übersteigt. Die Miete dürfte nach meiner Berechnung wohl höchstens bei __ €/m² liegen. Das würde einer Miete von monatlich __ € entsprechen. Ich gehe von einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von __ €/m² auf Grundlage des aktuellen Hamburger Mietenspiegels aus. Die Wohnung ist in das Rasterfeld __ einzuordnen. Der Mittelwert beträgt __ €/m² nettokalt. Die vertraglich vereinbarte Miete weicht von dem Mittelwert zuzüglich zehn Prozent um __ Prozent ab. Dies wird von mir hiermit gerügt. Der Ordnung halber bitte ich bis zum __ (Datum in drei Wochen) um eine schriftliche Bestätigung, dass die von mir geschuldete Miete __ € nettokalt pro Monat beträgt. Ich weise in diesem Zusammenhang auf Ihre Auskunftspflicht nach § 556g Absatz 3 BGB hin. Darüber hinaus bitte ich um Anpassung und anteilige Erstattung der von mir geleisteten Mietsicherheit sowie um Erstattung überzahlter Beträge innerhalb der Grenzen des § 556g Abs. 3 Satz 3 BGB.

Mit freundlichem Gruß