Mieterhöhung nach Modernisierung

Möchte die Vermieterseite aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen, müssen die für die Modernisierung aufgewandten Kosten ordnungsgemäß abgerechnet und insbesondere von den fiktiven ersparten Erhaltungskosten abgegrenzt werden. Hier hat die Mieterseite Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen inklusive Verträge, Schlussrechnungen und Zahlungsbelege. Eine nicht ordnungsgemäß nachgewiesene Abrechnung der Modernisierungskosten führt dazu, dass die hierauf gestützte Mieterhöhung nicht gefordert werden kann.

Das Gesetz unterscheidet zwischen Modernisierungs- und Erhaltungskosten. Baumaßnahmen, mit denen die Mietsache auf eine Art und Weise so verbessert wird, dass es nach dem Gesetz eine Modernisierung ist, enthalten in der Regel auch Erhaltungsanteil. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch solche Erhaltungsanteile ausgewiesen werden müssen, die gar nicht tatsächlich entstanden sind, sondern lediglich der Vermieterseite erspart wurden. Für die Richtigkeit des Abzugs der fiktiven Erhaltungskosten trifft die Vermieterseite die Beweislast.

Bei der Geltendmachung einer Modernisierungsmieterhöhung handelt es sich nicht nur um eine Willenserklärung, sondern auch um eine Wissenserklärung, nämlich im Hinblick auf die Darlegung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme. Wie bei der Betriebskostenabrechnung, wo bestimmte Kosten von den Mieter:innen getragen werden sollen, dürfen diese auch bei einer Modernisierungsmieterhöhung Einsicht in sämtliche dem Erhöhungsbetrag zugrunde liegenden Belege nehmen. Dazu gehören neben Verträge und Rechnungen mit Architekt:innen und Handwerksfirmen auch die Unterlagen zur Ermittlung der abgezogenen fiktiven Erhaltungskosten.

Solange eine Modernisierungsmieterhöhung nicht in formeller und materieller Hinsicht frei von rechtlichen Zweifeln oder inhaltlichen Fehlern ist, besteht auf Mieterseite ein Zurückbehaltungsrecht an der Mieterhöhung. Gegebenenfalls beschränkt sich das Zurückbehaltungsrecht nur auf einen Teilbetrag, wenn bei mehreren nur die Umlagefähigkeit einiger Baumaßnahmen ungeklärt ist. Die Erfahrung zeigt, dass Mieter:innen, die den Erhöhungsbetrag zahlen, sehr oft keine Antwort mehr von der Vermieterseite auf Anfragen zur Klärung von Fragen bekommen.

Zu Beginn des dritten Monats nach Zugang einer formell und materiell ordnungsgemäßen Modernisierungsmieterhöhung schuldet die Mieterseite die höhere Miete. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden.

Mieterhöhungen, mit denen die Vermieterseite max. 10.000,00 € an Modernisierungskosten umlegen möchte, können im Wege des sogenannten vereinfachten Verfahrens geltend gemacht werden. Dann entfallen umfangreiche Darlegungspflichten im Hinblick auf die abzuziehenden Erhaltungskosten. Der Erhaltungsaufwand wird mit 30 % pauschal abgezogen. Auf die Jahresmiete sind damit max. 560,00 € umzulegen, was einem monatlichen Erhöhungsbetrag von 46,67 € entspricht. Auch beim vereinfachten Verfahren sind formelle Anforderungen zu beachten.

Im Zuge der Neuregelungen des Gebäude Energiegesetzes wurde im Bürgerlichen Gesetzbuch eine weitere Möglichkeit zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen geschaffen. Diese sieht vor, dass die Vermieterseite bei einer Modernisierung derjenigen Bestandteile der heizungstechnischen Anlage, die zur Erzeugung von Wärme dienen, die Miete um max. 0,50 € je Quadratmeter monatlich erhöhen darf. Allerdings müssen die neuen Komponenten die Anforderungen des § 71 GEG erfüllen, also zu mindestens 65 Prozent regenerative Energie nutzen. Dann dürfen 10 % der aufgewandten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden und von den Gesamtkosten sind 15 % pauschal als Erhaltungskosten abzuziehen. Die Kappungsgrenze, wonach innerhalb von sechs Jahren die Miete um max. 2,00 € bzw. 3,00 € steigen darf, erhöht sich durch die Neuregelung nicht.

Lag die Miete vor Geltendmachung der Erhöhung wegen der Modernisierung unter 7,00 € je Quadratmeter, darf die Vermieterseite maximal 2,00 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Lag die Miete darüber, dürfen höchstens 3,00 € je Quadratmeter verlangt werden.

Modernisierungsmaßnahmen, die neben der Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder der Energieeinsparung vor allem dem Affektionsinteresse der Vermieterseite gelten, müssen von den Mieter:innen zwar auch geduldet aber nicht bezahlt werden. Die Grenze zum Luxus ist überschritten, wenn grundlos extrem teure Baustoffe oder Handwerksleistungen in Anspruch genommen werden.

Zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen werden durch öffentliche Mittel gefördert, insbesondere energetische Maßnahmen zur Erreichung der Klimaziele. Fördermittel können in der Regel in Anspruch genommen werden; bei der Modernisierung der Heizungsanlagentechnik nach dem Gebäudeenergiegesetz besteht sogar eine Pflicht zur Inanspruchnahme, ansonsten besteht auf Mieterseite das Recht zur Kürzung der Mieterhöhung.