Ankündigung einer Modernisierung
Vermieter müssen Ihre Mieter umfassend informieren
Ankündigung spätestens drei Monate vor Baubeginn
Art, Umfang und voraussichtliche Dauer einer Modernisierungsmaßnahme sind Mieter:innen spätestens drei Monate vor Baubeginn in Textform anzukündigen. Dabei sind die Maßnahmen so zu beschreiben, dass es der Mieterseite möglich ist abzusehen, welche Beeinträchtigungen und Veränderungen sich für sie konkret ergeben. Auch der Zeitplan ist genau zu erläutern: Wann welche Maßnahmen durchgeführt werden, muss mitgeteilt werden. Darüber hinaus muss eine Mieterhöhung, wenn sie als Folge der Maßnahmen gefordert werden soll, der Höhe nach benannt werden. Die Vermieterseite muss auch darauf hinweisen, dass sowohl im Hinblick auf die Durchführung der Arbeiten als auch im Hinblick auf die Mieterhöhung auf Mieterseite ein Härtefalleinwand besteht.
Ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahmen
Eine nicht ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahme muss von der Mieterseite nicht geduldet werden. Das bedeutet, es muss nicht Zutritt zur Wohnung gewährt werden, bevor nicht Klarheit darüber besteht, was genau durchgeführt werden soll und welche Beeinträchtigungen auf die Bewohner:innen zukommen. Das ist wichtig, denn während der Ankündigungsphase können Sie Ihrer Hausverwaltung mitteilen, welche Hilfestellung und Unterstützung Sie benötigen, damit die Baumaßnahmen für Sie zumutbar sind. Dazu können Hilfen beim Schaffen von Baufreiheit gehören, das Besorgen und Auslegen von Abdeckmaterial, das Reinigen der Wohnung nach Beendigung der Arbeiten, aber auch die Gestellung einer Ersatzwohnung für den Fall, dass aufgrund des gesundheitlichen Zustands, wegen kleiner Kinder oder aus anderen Gründen ein Verbleib in der Wohnung während der Baumaßnahme nicht zuzumuten ist.
Berechtigung zur Mieterhöhung?
Nutzen Sie die Phase der Ankündigung darüber hinaus, sich näher mit der angekündigten Mieterhöhung zu beschäftigen: Nur Modernisierungskosten, nicht aber Erhaltungskosten können für die Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden. Das bedeutet, je stärker die Bauteile, die bearbeitet werden sollen, bereits in Mitleidenschaft gezogen sind, desto geringer der Anteil an Modernisierungskosten. Dokumentieren Sie den Zustand der Bauteile, die modernisiert werden sollen. Sprechen Sie sich hierzu innerhalb der Hausgemeinschaft ab, bilden Sie eine Mieterinitiative und nutzen Sie die Beratung des Mietervereins!
Berechtigung zur Mieterhöhung?
Nutzen Sie die Phase der Ankündigung darüber hinaus, sich näher mit der angekündigten Mieterhöhung zu beschäftigen: Nur Modernisierungskosten, nicht aber Erhaltungskosten können für die Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden. Das bedeutet, je stärker die Bauteile, die bearbeitet werden sollen, bereits in Mitleidenschaft gezogen sind, desto geringer der Anteil an Modernisierungskosten. Dokumentieren Sie den Zustand der Bauteile, die modernisiert werden sollen. Sprechen Sie sich hierzu innerhalb der Hausgemeinschaft ab, bilden Sie eine Mieterinitiative und nutzen Sie die Beratung des Mietervereins!
Was es bei der Ankündigung einer Modernisierung zu beachten gibt
Das sollten Mieter:innen wissen
Um nach Zugang der Mieterhöhung im Rahmen der Belegprüfung zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden ist die Dokumentation des Zustands der Bauteile, die gemäß der Ankündigung modernisiert werden sollen, sehr sinnvoll. Mindestens sollten Mieter:innen den Zustand fotografisch festhalten und schriftlich beschreiben. Unterstützung bekommen Sie durch unseren technischen Außendienst. Die Kosten für eine Bestandsaufnahme sind nicht gering. Angesichts einer Mieterhöhung von 2,00-3,00 Euro je Quadratmeter monatlich, die mithilfe einer Dokumentation auf ihre Richtigkeit überprüft werden kann, erscheint die Investition dennoch gerechtfertigt. Sinnvoll ist, wenn sich möglichst viele Mietparteien eines Hauses oder einer Wohnanlage, die alle von derselben Maßnahme betroffen sind, zusammenschließen und ihre Interessen gemeinschaftlich verfolgen.
Sinnvoll ist, wenn sich möglichst viele Mietparteien eines Hauses oder einer Wohnanlage, die alle von derselben Maßnahme betroffen sind, zusammenschließen und ihre Interessen gemeinschaftlich verfolgen. Der Mieterverein unterstützt die Bildung von Mietergemeinschaften, berät und vertritt die so organisierten Mitglieder gemeinschaftlich und erzielt auf diese Art und Weise ein optimales Ergebnis für alle beteiligten Mitglieder. Werden Sie also aktiv und vernetzen Sie sich mit Ihren Nachbar:innen!
In manchen Fällen werden Mieter:innen im Ankündigungsschreiben aufgefordert, innerhalb einer kurzen Frist ihr Einverständnis mit der Maßnahme zu erklären. Es kommt sogar vor, dass gleich das Einverständnis mit der Mieterhöhung erklärt werden soll. Bevor Sie irgendwelche Erklärungen abgeben lassen Sie sich rechtlich beraten! Einen Anspruch auf Mitteilung, mit der Maßnahme oder der Mieterhöhung einverstanden zu sein, hat die Vermieterseite nicht. Allenfalls besteht ein Anspruch auf Erklärung der Duldung der Arbeiten. Vor Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist kann aber auch dies nicht verlangt werden.
Modernisierungsmaßnahmen sind durch die Vermieterseite mindestens drei Monate vor Beginn anzukündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang und Dauer der Maßnahmen so genau beschreiben, dass sich die betroffenen Mieter:innen ein Bild vom Umfang der Beeinträchtigungen machen können. Auf die Möglichkeit der Geltendmachung von Härtegründen ist hinzuweisen. Je komplizierter eine Baumaßnahme ist, desto größer die Anforderungen an die Ankündigung. Formelle Mängel können die Duldungspflicht der Mieter:innen entfallen lassen oder auch den Zeitpunkt der Fälligkeit der Mieterhöhung hinausschieben. Wann eine Ankündigung ordnungsgemäß ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls.
Modernisierungsmaßnahmen müssen spätestens drei Monate vor Beginn angekündigt werden. Wird die Ankündigungsfrist verletzt, entfällt unter Umständen die Duldungspflicht. Die Gerichte bewerten dabei die Auswirkungen der Arbeiten auf das Mietverhältnis. In der Regel ist die Verweigerung der Duldung von Modernisierungsarbeiten dann sinnvoll, wenn diese in der eigenen Wohnung stattfinden sollen und Sie nicht ausreichend Hilfestellung für die Bewältigung der Folgen der Maßnahmen erhalten haben. Es besteht dann Gelegenheit zum Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung, mit der möglichst alle Fragen rund um die Maßnahme und die Mieterhöhung geklärt werden sollten.
Ein gesundheitlicher Härtefall ist gegeben, wenn die Durchführung der Baumaßnahmen für die Mieterseite eine derartige physische oder psychische Belastung darstellt, dass sie auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermieterseite nicht zuzumuten ist. Entsprechende ärztliche Atteste sind bei der Stellung des Antrags, spätestens auf Verlangen der Vermieterseite, vorzulegen. Ein gesundheitlicher Härtefall muss innerhalb kurzer Fristen nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden.
Ein sozialer Härtefall ist gegeben, wenn die Durchführung der Baumaßnahmen für die Mieter:innen oder ihre Haushaltsangehörigen eine derartige Belastung darstellt, dass sie auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Vermieterseite nicht zuzumuten ist. Entsprechende Nachweise sind bei der Stellung des Antrags, spätestens auf Verlangen der Vermieterseite, vorzulegen. Ein sozialer Härtefall muss innerhalb kurzer Frist nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden.
Werden Modernisierungsmaßnahmen formell ordnungsgemäß angekündigt, besteht die Verpflichtung der Mieter:innen, diese zu dulden. Das bedeutet, Sie müssen die Baumaßnahmen geschehen lassen und ermöglichen, indem Sie z.B. Zutritt zu Ihrer Wohnung oder Ihrem Keller gewähren. Mit der Duldungspflicht verknüpft ist nicht die Pflicht, aktiv mitzuhelfen. Das bedeutet, dass Sie vor der Gewährung des Zutritts verlangen können, dass erforderliche Vorarbeiten (Baufreiheit schaffen, Möbel und Wohnungseinrichtung gegen Verschmutzung schützen) oder notwendige Unterstützungsleistungen (Nachweis von Abstellmöglichkeiten für Balkonpflanzen, Gestellung einer Ausweichwohnung) geleistet werden.
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