Mieterrechte und Pflichten

Die normale, durch den Vertragszweck gedeckte Abnutzung der Wohnung durch die Mieter und Mitbewohner, Angehörigen, Besucher etc. muss der/die Vermieter:in entschädigungslos hinnehmen. Hierfür erhält der/die Vermieter:in die Mietzahlung. Übermäßige Abnutzung und Schäden, die von der Mieterseite verursacht wurden (Beispiel: Rotweinfleck auf dem Teppich) verpflichten allerdings zum Schadensersatz.

Das Baden und Duschen kann auch während der Nachtstunden nicht verboten werden. In hellhörigen Häusern gebietet es aber die nachbarschaftliche Rücksichtnahme, so kurz wie möglich zu baden bzw. duschen und unnötigen Lärm beim Einlaufenlassen des Wassers zu vermeiden.

Mieter:innen dürfen Blumentöpfe auch außen am Balkon-Geländer anbringen, wenn weder Dritte noch das Gebäude zu Schaden kommen können.

Eine mobile Antennenschüssel darf auf dem Balkon aufgestellt werden, siehe Stichwort Satellitenantenne.

Mieter:innen mit Behinderungen haben das Recht, die Wohnung und den Zugang barrierefrei umzubauen und dazu das Einverständnis der Vermieterseite zu verlangen, wenn deren entgegenstehende Interessen nicht überwiegen. Der/die Vermieter:in kann eine angemessene Sicherheit (Kaution) für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Die Kosten für den fachgerechten Umbau trägt der/die Mieter:in.

Der/die Vermieter:in hat, auch ohne dass es ausdrücklich im Mietvertrag steht, das Recht, in angemessenen Zeitabständen die Wohnung zur Prüfung ihres Zustandes zu betreten. Der/die Vermieter:in hat die Besichtigung vorher rechtzeitig anzukündigen und dabei den Besichtigungszweck so konkret anzugeben, dass für den/die Mieter:in der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung absehbar ist. Liegen mehrere Gründe für eine Besichtigung der Wohnung vor, so muss der/die Vermieter:in diese Besichtigungszwecke bündeln und – soweit praktisch möglich – zum Gegenstand eines einzigen Besichtigungstermins machen.

Mieter:innen dürfen in ihrer Wohnung so oft und so viel Besuch empfangen, wie sie wollen. Klauseln im Mietvertrag, die ein Besuchsverbot aussprechen oder Einschränkungen dieses Besuchsrechts vornehmen, sind in aller Regel unwirksam. Auch der legendäre „Damenbesuch“ im untervermieteten Zimmer kann nicht per Vertragsklausel untersagt werden. Besucher dürfen selbstverständlich auch in der Mieterwohnung übernachten. Sie dürfen auch über längere Zeit hinweg in der Wohnung bleiben.

Sofern die Durchführung von Schönheitsreparaturen der Mieterseite obliegt, gehört zu den Schönheitsreparaturen gehört auch die Beseitigung vorhandender Dübellöcher. Braucht die Mieterseite Schönheitsreparaturen nicht durchzuführen, können auch die Düberllöcher bleiben.

Etwas anderes kann gelten, wenn übermäßig viele Löcher gebohrt wurden. Dann kann die Vermieterseite die fachgerechte Beseitigung als Schadenersatz verlangen. Die Frage, ab wann von einem Schadenersatzanspruch auszugehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Veränderungen der Mietsache sind dem/der Mieter:in erlaubt, soweit sie sich im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs halten, wie z. B. die Anbringung einer mobilen Satellitenantenne auf dem Balkon oder das Bohren von Dübellöchern, um die notwendigen Badezimmereinrichtungen anzuschrauben und die Umbauten keine erheblichen Eingriffe in die Bausubstanz darstellen. Veränderungen von Wänden (Durchbruch), Sanitär- und Elektroinstallationen müssen hingegen vom/von der Vermieter:in genehmigt werden. Da die genaue Abgrenzung zwischen kleineren Umbaumaßnahmen und einem genehmigungsbedürftigen Eingriff nicht immer einfach zu treffen ist, sollte vor größeren Maßnahmen vorsichtshalber eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, in der auch möglichst eine Entschädigungsregelung vereinbart werden sollte für den Fall, dass der Mieter vor einer festzulegenden Abwohndauer auszieht. Sonst gibt es nämlich keine Entschädigung! Im Gegenteil: Beim Auszug des Mieters ist normalerweise der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen.

Es ist zulässig, eine Wohnung ohne Fußbodenbeläge zu vermieten. Man muss als Mieter:in nur die Möglichkeit haben, einen Belag zu verlegen.

Das Schleifen und Versiegeln eines Holzfußbodens ist nicht Mietersache und fällt nicht unter die üblichen Schönheitsreparaturen. Bevor man als Mieter:in einen Holzfußboden verlegt, sollte man die Vermieterseite fragen und eine Abfindungsregelung treffen (siehe Stichwort Einbauten/ Umbauten).

Zumindest sollte festgelegt werden, dass der Fußboden bei Mietende in der Wohnung verbleiben kann. Und man darf die Trittschalldämmung nicht vergessen, sonst gibt es Ärger mit den Nachbarn. Lesen Sie auch den Abschnitt „Laminat“ zu diesem Thema.

Einen mitgemieteten Garten(teil) darf der Mieter in gewissen Grenzen umgestalten. Tiefgreifende Änderungen sollten aber mit dem/der Vermieter:in abgesprochen werden, damit es keinen Ärger bei Ende des Mietverhältnisses gibt.

Eine vertraglich vereinbarte Gartennutzung kann vom/von der Vermieter:in nicht einseitig gekündigt oder eingeschränkt werden. Konnte die Mieterseite mehr als 18 Jahre lang den vor der Wohnung liegenden Garten unbeanstandet und vorbehaltlos nutzen, so kann hieraus auf eine stillschweigend vereinbarte Erstreckung des Mietgebrauchs geschlossen werden. Die stillschweigende Gestattung der Gartennutzung kann aber bei Vorliegen eines sachlichen Grundes widerrufen werden.

Wer als Mieter:in eine Wohnung anmietet, hat nicht nur ein Recht, die Mieträume selbst zu nutzen. Sie/Er hat auch das Recht, die Gemeinschaftsflächen des Hauses mitzubenutzen, entschied der Bundesgerichthof am 10.11.2006 (V ZR 46/06). Diese Rechte haben Mieter:innen im Regelfall bei Gemeinschaftsflächen:

• Mieter:innen sind berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen, wenn sie/er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflures das Abstellen zulässt.
• Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, können Mieter:innen dadurch entgegennehmen, dass die Sendungen im Hausflur abgelegt werden. Das gilt auch für Sendungen, die nicht individuell adressiert sind und für mehrere oder alle Mieter eines Hauses bestimmt sind. Voraussetzung ist, dass von der Ablage im Hausflur keine Belästigungen, wie Vermüllung, und keine Gefährdungen ausgehen.
• Die übliche Benutzung von Gemeinschaftsflächen bedeutet auch, dass Kinder im Hof spielen dürfen.
• Das Mieterrecht deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände ab, wie zum Beispiel die Belieferung mit einer Tageszeitung.

Natürlich dürfen Rettungswege nicht vollgestellt werden. Im Abschnitt Treppenhaus finden Sie weitere Informationen.

Wenn der Mietvertrag vorsieht, dass „soweit vorhanden, Waschküche und Trockenboden … mitzubenutzen“ sind, so hat der/die Mieter:in ein Recht zum Gebrauch der betreffenden Einrichtung.

Ob auf dem Balkon, ob im Garten – jedes Jahr zur Sommerzeit stellt sich die Frage: Ist Grillen erlaubt? Der „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ verbietet in Ziffer I. 5. das Grillen auf Balkonen, Loggien und unmittelbar an das Gebäude angrenzenden Flächen. Verstöße trotz Abmahnung könnten eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Durch richtiges Heizen und Lüften lässt sich Geld sparen – und man beugt feuchten Wänden und Schimmelbildung vor. Lesen Sie deshalb unsere Tipps zum Heizen.

Kinder sollen sich auch in einem Mehrfamilienhaus entfalten und ihrem Spieltrieb nachgehen können. Einen gewissen Geräuschpegel müssen die anderen Mieter:innen deshalb hinnehmen, insbesondere Geschrei von Kleinkindern.

Allerdings müssen die Eltern – je nach Alter und Einsichtsfähigkeit der Kinder – auf den Nachwuchs erzieherisch hinwirken und die Kinder dazu anhalten, auf das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Insbesondere in den mietvertraglichen Ruhezeiten und im Treppenhaus darf kein vermeidbarer Lärm gemacht werden. Das Abstellen einer Kinderkarre im Hausflur ist als zulässig anzusehen, soweit Mitbewohner in der Nutzung und Zweckbestimmung des Hausflurs nicht unangemessen eingeschränkt werden.

Auch wenn es sich im Mehrfamilienhaus nicht ganz geräuschlos leben lässt, muss unnötiger Lärm vermieden werden. Näheres hierzu enthält unser Info-Blatt Lärm im Mietshaus – was tun?. Ausführliche Hinweise und Tipps finden Sie auf unserer Seite über Lärm.

Mieter:innen dürfen ohne Einverständnis der Vermieterseite Bodenbeläge verlegen, wenn dadurch kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz einhergeht und bei Vertragsende der Belag spurlos entfernt werden kann. Zu beachten ist, dass sich der Schall und dessen Weiterleitung innerhalb des Hauses verändern kann. Wenn es zu Lärmbelästigungen in der darunterliegenden Wohnung kommt, kann es auch Probleme mit dem/der Vermieter:in geben, der/die schlimmstenfalls verlangen kann, dass der frühere Zustand wiederhergestellt wird. Ferner ist zu bedenken, dass die Vermieterseite die Entfernung spätestens bei Ende des Mietverhältnisses verlangen kann.

Vor der Aufnahme eines Lebensgefährten in die Mietwohnung muss der Vermieter gefragt werden (BGH, Urteil vom 5.11.2003, VIII ZR 371/02). Dabei ist der Vermieterseite der vollständige Name des/der Lebensgefährten:in zu nennen, damit er/sie ggfs. wichtige Ablehnungsgründe, die in der Person des/der Lebensgefährten:in liegen, geltend machen kann.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der/die Mieter:in bei ausreichend gedecktem Konto seinem/ihren Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag (Samstag zählt in diesem Fall nicht als Werktag) erteilt.

Weitverbreitet ist das Lastschriftverfahren. Formularklauseln, die den/die Mieter:in zur Erteilung einer entsprechenden Einzugsermächtigung verpflichten, sind wirksam, außer wenn die Ermächtigung unwiderruflich sein soll. Das Lastschriftverfahren hat auch für die Mieterseite Vorteile. Er/sie braucht sich um pünktliche Zahlung nicht zu kümmern und spart bei Mietänderungen die Gebühren, die bei der Änderung eines Dauerauftrages anfallen. Der/die Vermieter:in darf nur jeweils so viel abbuchen lassen, wie vereinbart wurde. Das Lastschriftverfahren dient nicht dazu, der Vermieterseite die Durchsetzung streitiger Ansprüche (z.B. Mieterhöhungen) zu erleichtern. Missbraucht die Vermieterseite eine erteilte Einzugsermächtigung, indem gegen den Widerspruch der Mieterseite  Abbuchungen vorgenommen werden, so kann der/die Mieter:in die Einzugsermächtigung widerrufen.

Man hat kein Recht, durch Nachweis von 3 Nachmietern.innen aus einem Mietverhältnis ausscheiden zu können. Ohne besondere Vereinbarung ist die Vermieterseite auch nicht verpflichtet, einen/eine Nachmieter:in zu akzeptieren, selbst wenn der bereit ist, dem/der ausziehenden Mieter:in einen „Abstand“ für Einbauten zu zahlen. Weitere Einzelheiten, Urteile und Tipps zum Thema Kündigung finden Sie auf unserer Seite Kündigung.

Natürlich dürfen Mieter:innen in ihrer Wohnung feiern. Entscheidend ist, dass es dabei nicht zu Lärmbelästigungen der Nachbarschaft kommt. Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass Mietende einmal im Monat feiern dürfen. Die Hausordnung gilt immer, auch an Tagen wie Silvester. Hier jedoch spricht die Rechtsprechung von einer „erweiterten Toleranzgrenze“ um Mitternacht herum. Dies gilt jedoch nicht für andere private Anlässe aus der Sphäre der Mieterseite.

Das Rauchen in der Mietwohnung oder auf dem Balkon gehört zu den selbstverständlichen Rechten des Mieters. Raucher müssen aber natürlich Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen. Beim Rauchen auf dem Balkon müssen Vermietende nach der Rechtsprechung des BGH für einen Interessenausgleich zwischen den Nachbarn Sorge tragen. Es muss Zeiten geben, zu denen die eine Mietpartei den Balkon ohne Rauchbelästigung nutzen kann. Gleichzeig muss es Zeiten geben, zu denen die andere Mietpartei rauchen darf.

Unter welchen Bedingungen ein/e Mieter:in eine Satelliten-„Schüssel“ anbringen darf, erklärt das Info-Blatt Kabelanschluss, Satellitenantenne und digitales Antennenfernsehen.

Wie viele Haus- und Wohnungsschlüssel kann ein/e Mieter:in beanspruchen? Welche Rechte hat der/die Vermieter:in, wenn die Mieterseite den Hausschlüssel verliert?

Ist eine Wohnung neu vermietet, bekommt der/die Mieter:in auch die passenden Schlüssel, und zwar ausreichend viele. Das sind in der Regel mindestens zwei Schlüssel für Wohnungstür, Haustür, Briefkasten, Keller und Dachboden. Der/die Vermieter:in muss alle Wohnungsschlüssel aushändigen. Er/sie darf keinen Zweitschlüssel für sich zurückbehalten – auch nicht für Notfälle!

Ärger kann es auch geben, wenn Mieter:innen einen Schlüssel verlieren. Häufig bestehen Vermieter:innen darauf, eine völlig neue Schließanlage zu installieren, und zwar auf Kosten des jeweiligen Mieters. Das muss die Mieterseite nicht unbedingt hinnehmen. Schadenersatz ist nur dann zu leisten, wenn ein tatsächlich eingetretener Schaden auch durch ein Verschulden der Mieterseite entstanden ist. Kein Schadenersatz kann verlangt werden, wenn ein Missbrauch ausgeschlossen ist.

Bei altersbedingter Gebrechlichkeit kann ein/e Mieter:in von der mietvertraglichen Schneeräumpflicht freiwerden.

Wenn ein Bodenbelag mitgemietet wurde, muss der/die Vermieter:in ihn bei Bedarf erneuern. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht generell sagen, es hängt von der Qualität der Teppichware, dem tatsächlichen Zustand und somit von ihrer normalen Lebensdauer ab. Hat die Mieterseite den Belag selbst verlegt, so muss sie ihn beim Auszug entfernen. Vorsicht beim Verkleben von Auslegeware: Wenn der Unterboden beim Herausreißen beschädigt wird, müssen Mieter:innen Schadensersatz leisten.

Darf man, darf man nicht? Soll man den Vermieter fragen oder nicht? Was erlaubt ist, steht im Info-Blatt Tierhaltung in der Mietwohnung.

Ausgiebiges Lüften des Treppenhauses im Winter ist für viele Mieter ein Ärgernis, weil es kalt in die Wohnung zieht. Wer lüftet, denkt bitte daran, die Fenster nach angemessener Zeit wieder zu schließen.

Mit dem Altwerden der Mieterschaft im Mehrfamilienhaus benötigen mehr Menschen Gehhilfen oder Stützapparate („Rollator“) im Haus und außer Haus. Der/die Vermieter:in kann nicht von vornherein verbieten, dass die Allgemeinflächen im Hausflur als Abstellflächen genutzt werden. Es ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls, ob Mieter:innen Gehhilfen oder auch einen Kinderwagen abstellen dürfen.

Das Treppenhaus ist hingegen keine Abstellfläche für Schuhe, Pflanzen, Schränke und dergleichen. Auch das Dekorieren von Hausfluren zB zur Weihnachtszeit ist grundsätzlich nicht erlaubt.

Jemanden einfach in die Wohnung mit einziehen zu lassen, kann Ärger bis hin zur Kündigung bringen. Wer einen Teil der Wohnung untervermieten möchte, sollte deshalb vorher unser Info-Blatt Untermiete lesen.

Zur Aufnahme eines/einer Lebensgefährten/in bestätigt der BGH in einer Entscheidung vom 5. November 2003 (VIII ZR 371/02), dass dazu die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden muss. Allerdings kann der Vermieter sein Einverständnis nur verweigern, wenn der Einzug des Partners für ihn unzumutbar wäre, z. B. wegen Überbelegung der Wohnung.

Bei Vorliegen eines sogenannten berechtigten Interesses kann der/die Mieter:in die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen.

Beispiel: Die für eine Familiengründung gemietete Wohnung wird durch den Auszug der Lebenspartnerin zu groß.

In Hamburg mussten bis zum 1. September 2004 in alle Wohnungen Wasserzähler eingebaut werden, die eine wohnungsweise Wasserabrechnung ermöglichen. Sofern keine Wohnungswasserzähler vorhanden sind und der Vermieter keine Ausnahmegenehmigung vorlegt, kann man sich an die Bauprüfabteilung des zuständigen Bezirksamts wenden.

Nicht selten gibt es Streit um die Mindesttemperaturen, die in zentral beheizten Wohnungen erreicht werden müssen. Nach den heutigen Wohngewohnheiten sollten es in den Wohnräumen 22 Grad, im Bad bis zu 24 Grad sein. Ob Mietvertragsklauseln, die niedrige Temperaturen vorsehen, wirksam sind, ist streitig. Auch an kalten Sommertagen oder in der in der Übergangszeit muss die Vermieterseite heizen, wenn die Mindesttemperaturen in den Wohnungen nicht nur kurzzeitig unterschritten werden. Der/die Vermieter:in kann und darf sich nicht nach der Mehrheit der Mieter:innen richten, wenn auch nur in einer Wohnung die Temperaturen unzumutbar absinken.