Mietvertrag

Vereinbaren Vor- und Nachmieter:innen eine „Abstands“-Zahlung für die Übernahmen von Einbauten, so darf der Ablösebetrag nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert stehen, § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Betrag den Zeitwert um mehr als 50 Prozent überschreitet. Auch eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, sondern sie bleibt mit dem rechtlich unbedenklichen Teil aufrechterhalten.

Der/Die Gebäudeeigentümer:in muss Kauf- und Mietinteressenten:innen einen Energieausweis vorlegen. Es gibt zwei Modelle von Energieausweisen: den Bedarfsausweis (er wird von einem Fachmann anhand der Gebäudesubstanz und der Art der Heizanlage erstellt) und den Verbrauchsausweis (er basiert auf den Heizenergieverbräuchen der letzten drei Jahre).

Bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen, bei denen der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1978 erfüllen, ist nur ein Bedarfsausweis zulässig. Ansonsten kann die Vermieterseite zwischen der Erstellung eines Bedarfs- bzw. Verbrauchsausweis wählen. Beiden Ausweis-Varianten ist gemeinsam, dass sie Empfehlungen für energetische Modernisierungen enthalten müssen. Seit Mai 2014 muss jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (Zeitung, Internet) bestimmte Pflichtangaben zu den wesentlichen energetischen Kennwerten des Hauses enthalten, z.B. die Art des vorhandenen  Energieausweises, die energetischen Kennwerte auf Basis der Endenergie, der Hauptenergieträger der Heizung sowie das Baujahr des Gebäudes.

Bei Verkauf oder Vermietung muss der Mieter- oder Käuferseite der Energieausweis bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden, wobei ein Aushang an gut sichtbarer Stelle ausreichend ist. Nach Abschluss des Vertrages muss der Ausweis oder eine Kopie des Ausweises übergeben werden.

Kleintiere wie Hamster, Goldfisch und Wellensittich können ohne Zustimmung der Vermieterseite gehalten werden. Wer aber einen Hund oder eine Katze mit einziehen lassen möchte, sollte sich die Erlaubnis unbedingt geben lassen – und zwar schriftlich.

Man kann schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete entsprechend der Änderung des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte verändert. Zwischen den einzelnen Änderungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert sein. Neben den Index-Mieterhöhungen, die schriftlich berechnet und geltend gemacht werden müssen, sind nur Erhöhungen für Betriebskosten und für bauliche Änderungen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, zulässig. Mehr Informationen zur Indexmiete gibt es hier.

Nicht jedes Mietverhältnis kann jederzeit gekündigt werden. Es gibt die Möglichkeit, eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum (maximal vier Jahre) auszuschließen oder einen Zeitmietvertrag einzugehen, der (erst) nach der vereinbarten Laufzeit endet. Der BGH hat sich mehrfach mit der Zulässigkeit eines so genannten Kündigungsverzichts auseinandergesetzt.

Vor eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten warnt das Info-Blatt Aufgepasst bei Zeitmietverträgen!

Will der/die Vermieter:in eine Pauschale oder eine abzurechnende Vorauszahlung für die so genannten Betriebskosten vereinbaren, so muss er/sie die betreffenden Kostenarten ausdrücklich im Mietvertrag nennen oder zumindest auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Kostenarten, die die Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt, müssen konkret im Mietvertrag genannt werden, sonst sind sie nicht umlagefähig (Beispiel: Dachrinnenreinigung).

Unser Info-Blatt Nebenkosten – die „Zweite Miete“ nennt die umlagefähigen „Betriebskosten“.

Weder beim Einzug noch bei Rückgabe der Wohnung muss unbedingt ein Protokoll erstellt und unterzeichnet werden. Wenn aber ein Protokoll erstellt wird, sollte man als Mieter:in zumindest genau hinsehen, was man unterschreibt: Beim Einzug ist es wichtig, dass alle erkennbaren Mängel, fehlende Schlüssel etc. festgehalten werden. Sinnvoll ist ein Protokoll, mit dem die Zählerstände von Gas, Wasser und Heizung festgehalten werden, und zwar beim Einzug und beim Auszug. Vorsicht: Achten Sie darauf, dass Ihnen mit dem Protokoll keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden, die der Mietvertrag nicht enthält!

In den meisten Formularmietverträgen ist die laufende Renovierung zur Mietersache erklärt. Klauseln, die dem Mieter eine Endrenovierung aufbürden, sind in der Regel unwirksam, können aber individualvertraglich vereinbart werden. Einzelfragen behandelt die Seite Urteile und Tipps zum Thema Renovierung.

Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam; wie muss man renovieren? Unser Info-Blatt Renovieren oder nicht? – Die Schönheitsreparaturen gibt Auskunft.

Fragen der Vermieterseite müssen Mietbewerber:innen jedenfalls soweit richtig beantworten, als es um ihre finanzielle Lage geht. Welche Fragen wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen und wo man „schummeln“ darf, sagt das Info-Blatt Vermieter-Fragebögen – wo dürfen Mietbewerber flunkern?

Eine Staffelvereinbarung liegt vor, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum im Voraus festgelegt werden. Die Erhöhungen müssen jeweils mindestens ein Jahr auseinander liegen. Die Vereinbarung muss jeweils die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag nennen. Andere Mieterhöhungen, außer wegen gestiegener Nebenkosten, sind ausgeschlossen. Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht der Mieterseite nicht für mehr als vier Jahre ausgeschlossen werden.

Der/die Vermieter:in hat kein Recht, eine Schreibgebühr für die Erstellung des Mietvertrags zu verlangen; eine entsprechende Vereinbarung ist nichtig. Ebenso, wenn die Gebühr verlangt wird „für die dem Vermieter bei der Vermietung entstehenden Inserats- und Verwaltungskosten etc. sowie für die Kosten der Ausfertigung des Mietvertrags“.

In vielen Mietverträgen steht die Wohnfläche – wenn überhaupt – nur mit einer circa-Angabe. Die richtige Wohnfläche kann sowohl für die Miethöhe als auch für die Nebenkosten wichtig sein. Deshalb kann es nicht schaden, wenn Sie mal nachmessen. Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag festgehaltene Fläche, so kann der Mieter unter Umständen eine entsprechende Mietereduzierung verlangen.

Wie man die Wohnung richtig ausmisst, zeigt unser Info-Blatt Die Wohnfläche – Nachmessen kann sich lohnen.

Eine Reihe von Unternehmen bietet Hilfe bei der Wohnungssuche an. Die Verfahren sind unterschiedlich, die Erfolgsaussichten zweifelhaft. Sicher ist nur, dass die Unternehmen gute Geschäfte machen. Der Mieterverein zu Hamburg rät davon ab, im Vornherein Gebühren zu bezahlen, ohne dass absehbar ist, ob jemals eine Wohnung nachgewiesen wird oder ein Kontakt zu einem/r Vermieter:in erfolgt.

Mehr dazu finden Sie in dem Info-Blatt Aufgepasst bei Zeitmietverträgen.

Wer in Hamburg eine Zweitwohnung unterhält, muss Zweitwohnungssteuer in Höhe von 8 Prozent der Jahres-Nettokaltmiete zahlen.

Ein Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz wohnt, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden.